Q
서울에서 보증금 2억원인 상가건물에서 조그만 분식점을 2년째 운영하고 있는데, 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가왔습니다. 계약을 다시 갱신하고 싶은데 가능할까요?
A
가능합니다.
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며(전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않아야 함),
이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
◇ 계약갱신의 범위
☞ 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
☞ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다.
◇ 계약갱신의 예외
☞ 임대인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
· 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다.
√ 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
· 임차인이 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
· 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
· 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
· 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
· 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
· 임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
· 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우