임대사업자는 임대의무기간동안 임대주택을 양도할 수 없는 것이 원칙이지만, 임대의무기간 동안에도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항 전단).
양도신고 절차
민간임대주택 양도신고서의 제출
√ 임대사업자는 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함)에게 양도하려는 경우에는 민간임대주택 양도신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제1항 전단 및 별지 제19호서식).
√ 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외)의 임대사업자 등록증을 확인해야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제1항 후단).
매매계약서 사본의 제출
√ 민간임대주택 양도 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제2항 전단).
√ 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양도한 자와 양수한 자의 임대사업자 등록증을 확인해야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제2항 후단).
임대사업자 변경사실에 대한 고지
√ 민간임대주택 양도신고를 받은 시장·군수·구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제15조제3항).
임대사업자 지위의 포괄승계
민간임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항 후단).
6) 민간임대주택 가격의 하락 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 우려가 있는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 임대사업자가 민간임대주택을 2024년 4월 1일부터 12월 31일까지 한국토지주택공사 또는 지방공사에 양도하는 경우(이 경우 임대사업자가 양도할 수 있는 민간임대주택은 1호 또는 1세대로 한정함)
① 양도하려는 민간임대주택을 포함하여 3호 또는 3세대 이상 등록한 임대사업자일 것
② 양도하려는 민간임대주택의 전용면적이 60㎡ 이하일 것
③ 양도하려는 민간임대주택의 취득가액(임대사업자가 취득할 당시 취득세의 과세표준인 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액을 말함)이 3억원(「수도권정비계획법」에 따른 수도권이 아닌 지역의 경우에는 2억원) 이하일 것
④ 양도하려는 민간임대주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외)가 아닐 것
※ 시장∙군수∙구청장은 위 3), 4), 6), 7), 8)에 해당하여 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가해야 하고, 위 2.에 해당하여 양도허가를 하는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 않는 범위에서 허가해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제4항 및 제5항).