현재 지급받는 월지급금이 담보주택변경(감액이사)으로 인한 월지급금 감소분보다 적은 경우에는 담보주택변경이 불가능할 수 있으며, 지급이 개시되기 전의 사전가입방식 주택연금 이용자 및 확정기간방식 주택연금 이용자는 월지급금이 감소하는 담보주택변경이 불가능함
담보주택 변경 시 신규주택의 요건
담보주택을 변경하는 경우 신규 담보주택은 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제14조 및 제46조).
신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)
√ 주택 소유여부는 신규 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장8.가).
신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(단, 최초 주채무 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 다른 사람이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)
√ 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장8.나).
다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(단, 최초 주채무 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)
√ 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)중인 주택
√ 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정된 주택
√ 주택의 전부 또는 일부를 임대보증금이 있는 임대계약(임차권등기 포함)중인 주택
재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것
토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것
토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)
담보주택 변경절차는 일반적으로 다음과 같이 진행되며, 약 1개월 정도(단, 정확한 처리기간은 해당 지사의 사정 등에 따라 달라질 수 있음)의 시간이 걸립니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 서식 28-2).
상담 및 담보주택 변경 신청
주택연금 담보주택 변경을 하려는 사람은 우선 해당 담보주택의 소재지를 관할하는 공사의 지사를 방문하여 상담 및 담보주택 변경신청을 하면 됩니다(「주택담보노후연금보증규정」 제28조제2항 참조).
※ 한국주택금융공사 본사 및 전국 지사의 주소 및 전화번호는 <한국주택금융공사 홈페이지>에서 확인할 수 있습니다.
담보주택조사
주택연금 가입 시의 담보주택조사 절차를 준용하여 진행합니다.
※ 주택연금 가입 시의 담보주택조사 절차에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <주택연금 가입-가입방법-가입절차> 부분에서 확인하실 수 있습니다.
담보주택변경 시 주택가격 평가
담보주택변경에 따른 공사의 담보가치 증감을 확인하기 위해 예비승인일과 최종승인일을 기준으로 기존 담보주택과 신규 담보주택의 가격을 각각 평가하며, 최종승인일 기준의 주택가격으로 담보주택변경이 이뤄집니다. 이는 기존 담보주택의 가치를 그대로 인정하면서 신규로 취득하는 주택의 담보가치 등락여부를 판단하기 위함입니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 서식28-3).
기존 담보주택의 가격평가는 가입 당시(또는 직전 담보주택변경 시)와 같은 방법으로 평가합니다. 다만, 재평가 시 이전에 사용한 시세자료가 없는 경우에는 감정평가를 받아야 하고 비용 또한 신청인이 부담해야 합니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 서식28-3).
신규 담보주택의 가격은 보증신청일 현재 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하면 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제30조제1항 및 제47조제3항).
√ 위에 따른 신규담보주택 가격은 보증신청일을 기준으로 다음의 순서대로 적용하여 평가합니다. 다만, 신청인이 요구하는 경우에는 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제30조제2항·제3항 및 제47조제3항).
1. 한국부동산원의 인터넷시세
2. 국민은행의 인터넷시세
3. 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)
4. 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액
예비승인
예비승인은 담보주택변경으로 인해 달라지는 조건을 미리 확인하는 단계로 신청인의 담보주택변경 결정을 돕기 위한 절차입니다. 따라서 예비승인 결과를 확인한 후에 충분히 고려하시고 주택 매매계약서를 작성하실 것을 권해드립니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 서식28-3).
신청인이 이사를 준비할 수 있도록 보증조건 변경 최종승인 전에 다음의 사항이 포함된 예비승인 내용을 신청인에게 통지합니다. 다만, 신·증축주택으로 이사하는 경우와 재난 등에 의한 주택멸실로 주택을 신축하는 경우에는 예비승인을 실시하지 않습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제48조제1항 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」제2장제5절6. 다, 8.).
1. 담보주택 및 월지급금 등 보증조건 변동내용
2. 상환되어야 하는 보증부대출 예상액
3. 보증부대출을 상환하거나 신규주택 매도인에게 지급하기 위하여 공사가 신청인(매도인)을 대신하여 기존주택 매매대금에서 매수인으로부터 직접 수령할 예상금액(이하 “공사수령액”이라 함)
4. 공사수령액 중 상환되어야 하는 보증부대출 예상액을 제외하고 공사가 신청인(신규주택 매수인)을 대신하여 신규주택 매도인에게 지급하거나 신청인에게 돌려줄 예상금액(이하 “공사지급액”이라 함)
※ 2.~4.의 사항은 본인소유 주택 간 이사 등 매매계약 외의 사유로 신청인이 기존주택으로부터 취득하는 금액이 없는 경우에는 통지를 생략할 수 있습니다.
최종승인
담보주택 변경 시 최종승인 시기는 다음과 같습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제48조제2항·제3항·제4항·제5항 및 「주택담보노후연금 업무처리기준」 제2장제5절7.).
신규주택으로 이사하는 경우: 신규주택 근저당권 설정 예정일 1개월 이내에 보증조건 변경사항 확인 후 최종승인
신·증축주택으로 이사하기 위해 재건축 등에 참여하는 경우: 분양계약서 등 확인 후, 다음의 시기가 도래하기 전에 보증조건 변경사항 및 상환되어야 하는 보증부대출 금액 등 확인 후 최종승인
1. 피보증인에게 신·증축주택의 소유권 이전 및 부기등기가 완료된 후 최초 월지급금 지급일
2. 환급금을 수령하는 경우 환급금 수령 후 최초 월지급금 지급일
재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우: 신규주택의 소유권보존등기가 완료된 후 최종승인
신청인에게는 조건변경 최종승인일에 전화 또는 서면으로, 채권자에게는 신규주택 담보취득일에 전신통지 또는 일반통지로 최종승인의 내용을 통지하도록 하고 있습니다(「주택담보노후연금 업무처리기준」 제2장제5절7. 마).
※ "전신통지"란 공사와 금융기관의 전산시스템을 연결하는 전용선을 이용하여 통지하는 것을 말합니다.
초기보증료 및 월지급금은 최종승인일을 기준으로 확정되며, 신규주택 담보취득일 이후부터 변동됩니다(「주택담보노후연금 업무처리기준」 제2장제5절7. 가 및 나).
기존 담보해지 및 신규담보 설정
공사는 담보주택 변경시 정해진 기한 내에 기존주택의 근저당권 설정등기 및 부기등기를 말소하고, 같은 날 신규주택에 근저당권 설정등기 및 부기등기합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제49조 및「주택담보노후연금 업무처리기준」 제2장제5절11. 나).
신규주택으로 이사하는 경우: 예비승인 통지 후 3개월 이내
신·증축주택으로 이사하는 경우: 신청인에게 소유권이 이전되었을 때
재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우: 소유권보존등기가 완료된 때
※ 기존담보 해지 및 신규담보 취득 시 신규주택이 담보주택의 요건을 충족하는지 확인하여 신규담보 취득에 지장이 없도록 해야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제14조제1항제3호).
담보주택 변경 
주택연금 이용 중 이사하는 경우 담보주택의 변경
주택연금을 받고 있는 중에도 이사를 갈 수 있습니다.
피보증인 및 배우자가 일반주택 간, 노인복지주택 간 또는 주거목적 오피스텔 간 이사하는 경우