확정일자받기 확정일자의 효력
전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
<"대항력"과 "우선변제권"이란 무엇인가요?>
“대항력”이란 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람을 말함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(
「주택임대차보호법」 제3조 제1항).
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(
「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항).
√ 우선변제권은 임차인이 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다(
「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항).
확정일자는 어떻게 받나요?
또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 해야 합니다(
「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조의2 ).
임대인·임차인의 인적 사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있을 것
글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것
정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것
계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것
확정일자가 부여되어 있지 않을 것(다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.)
확정일자 부여 수수료 : 1건마다 600원(계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원 추가)
정보제공 수수료 : 1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원 추가)
정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
<전세금을 지키는 두 가지 방법, 확정일자 받기와 전세권 등기는 어떻게 다른가요?>
구분
확정일자
전세권 등기
적용법규
「주택임대차보호법」
「민법」
법적성격
채권(등기부등본 기재 필요 없음)
물권(등기부등본에 기재)
권리보호시점
실거주 + 전입 신고 + 확정일자를 받은 다음날
등기부에 기재한 날
전전세 가능여부
집주인의 동의 없이 불가능
집주인의 동의 없이 가능
절차
임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하여 주택임대차계약서에 확정일자인을 받거나, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여 신청
집주인의 등기필증·인감증명서·인감도장 등을 가지고 등기소에 가서 전세권 설정등기를 함(집주인이 거절할 경우 등기 자체가 불가능함)
비용
1천원 미만(정보처리시스템 이용 시 무료)
등록세, 교육세 및 증지대 등 확정일자에 비해 많은 비용이 소요됨
전입신고하기 
전입신고는 어떻게 하면 되나요?
다음의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 <정부24 홈페이지(
세대주
전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기할 것인가, 확정일자를 받을까 하는 것은 전세로 이사할 때 고민하는 것 중 하나인데요. 
전세권 등기나 확정일자받기는 두 가지 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만 다음과 같은 몇 가지 차이를 갖고 있기도 합니다.
물론 전세권 설정등기나 확정일자를 받아두는 것도 중요하지만 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을 때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.