위임장(등기의무자 또는 등기권리자가 상대방으로부터 위임장을 받아 혼자 등기를 하는 경우에 필요함)
※ 근저당권 설정등기와 관련된 자세한 내용은 이 사이트 『부동산등기』 콘텐츠의 <근저당권-근저당권 설정등기> 에서 확인하실 수 있습니다.
※ 제 전세금보다도 많은 근저당권 설정등기가 가능한가요?
(질문) 현재 제 명의의 전세금에 은행이 근저당을 설정해 놓았습니다. 그런데 대부업체에서 2순위로 다시 근저당을 설정한다고 하는데 은행과 대부업체의 채권최고액을 합해보면 제 전세금보다도 많습니다. 이런 근저당권 설정등기가 가능한가요?
(답변) 동일한 전세권을 목적으로 하는 수 개의 근저당권 설정등기의 채권최고액을 합한 금액이 대상 전세권의 전세금을 초과하는 등기도 가능합니다. 예를 들어, 전세금이 5,000만원인 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 3,500만원인 선순위 근저당권 설정등기가 된 후 다시 전세권을 목적으로 한 채권최고액이 2,000만원인 후순위 근저당권 설정등기를 할 수 있습니다.
임차인이 이사를 나갈 경우 임대인으로부터 임차보증금을 받아야 하는데 일반적으로는 새로이 이사를 오는 새임차인이 임차보증금을 임대인에게 주면 그 금액을 받아서 이사를 가는 형태를 취하지요.
그런데 새로운 임차인이 이사를 오기 전에 이사를 해야 하거나, 보증금을 제때에 받지 못하고 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?
임차권등기명령제도 이용하기
“임차권등기명령제도”란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황을 막기 위해 법원의 집행명령을 받아 등기를 해서 대항력과 우선변제권을 유지시키는 제도를 말해요(「주택임대차보호법」 제3조의3 참조).
(질문) 임대차계약서상 기간이 만료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 임차권등기명령신청을 하면 보증금을 반환받을 수 있나요?
(답변) 임차권등기명령신청은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이미 취득한 대항력과 우선변제권의 효력을 유지받기 위한 조치로 볼 수 있으므로, 보증금반환이 차일피일 미뤄진다면 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송 또는 지급명령신청 등을 고려해보셔야 할 것으로 생각됩니다.