집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로 우선변제권을 취득한 임차인과 소액임차인은 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 배당요구를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조).
배당요구의 시기 및 종기
임차인은 압류의 효력이 발생한 이후부터 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다(「민사집행규칙」 제91조제1항).
집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고하고 있습니다(「민사집행법」 제84조제1항).
임차인이 임대인의 재산에 대해 경매를 신청한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자이기 때문에 배당받을 수 있습니다. 만약, 임차인이 배당을 받아야 함에도 배당을 받지 못하고 배당을 받을 수 없는 사람이 배당을 받은 경우 임차인은 배당을 받은 사람에게 부당이득반환청구권을 가집니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 99다53230 판결).
배당요구의 신청
임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 이 경우 그 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면(임대차계약서 사본과 주민등록등본 등)을 붙여야 합니다(「민사집행규칙」 제48조).
소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 다시 배당요구를 해야 하나, 제출된 서류가 권리신고나 배당요구의 어느 한쪽 취지로 볼 수 있는 서면이 제출된 때에는 배당받을 수 있습니다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다53547 판결).
기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다. 다만, 채무자는 법원에 배당표 원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있습니다(「민사집행법」 제151조제1항 및 제2항).
기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있습니다(「민사집행법」 제151조제3항).
배당의 실시
법원은 채권자와 채무자로부처 적법한 이의가 없거나 배당기일에 출석하지 않아 배당을 실시하는 데에 동의한 것으로 보는 경우에는 배당표 원안에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제153조제1항).
임차인이 대항요건(주택의 인도 + 주민등록)과 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 있다면, 임차인은 경매 또는 공매절차에 참가하여 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인인 경우에는 최우선하여 변제를 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조).
대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있습니다.
즉, ① 임대주택에 대한 배당절차에 참가하여 우선변제권을 행사하여 그 주택의 환가대금에서 우선하여 변제받을 수도 있고, ② 배당절차에 참가하지 않고 임차주택의 경락인에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3조의2제2항).
임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 않았음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 보기 때문에, 임대차관계는 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료됩니다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결).
따라서 임차보증금이 전액 변제되는 경우에는 임차권은 법률의 규정에 따라 소멸됩니다.
임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우
임차권은 임차주택에 대해 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의5).
따라서 임차인이 배당절차에 참여하여 보증금의 전액에 대해 배당요구를 하였으나, 우선순위에 밀려 보증금 전액을 반환받지 못하였을 때에는, 임차인은 경락인에게 보증금의 잔액의 반환을 요구할 수 있고, 보증금의 전액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하여 임차주택을 사용·수익할 수 있습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결).
우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있습니다. 즉 임차인의 임차주택명도의무와 배당청구권은 동시이행관계에 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및「민법」 제536조 참조).