채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).
변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.
근저당권의 목적 변경
공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야 합니다[「공유물분할과 공유지분에 대한 저당권변경등기」(대법원등기예규 제1347호, 2011.10.11. 개정, 10. 13. 시행)].
채무자 변경
채권자 및 신·구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가적으로 가입하는 경우 '채무자 변경계약'을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있습니다(1990. 6. 21 제정, 「등기선례」 3-591).
계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.
채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가
확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경
근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).
면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것을 말합니다(「민법」 제454조제1항).
중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것을 말합니다(법률용어사전, 대검찰청).
중첩적 채무인수는 채무자의 승낙을 필요로 하지 않습니다.
신청서 기재례
등기원인의 기재예시: 2010년 8월 18일 확정채무의 면책(중첩)적 인수
변경할 사항의 기재 예시
1) 채무자 “김철수(주소)”에서 “이기자(주소)”로 변경
2) 채무자 “이기자(주소)”를 추가함(중첩적 인수)
중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 유효성
채무자를 연대채무자로 변경(추가)하는 중첩적 채무인수를 원인으로 한 근저당권변경계약에서 그 원인을 '중첩적 채무인수'가 아닌 '변경계약'으로 등기했어도 그 변경등기의 효력에는 차이가 없으므로, 두 가지 경우 모두 유효한 등기입니다(1984. 4. 25. 제정, 「등기선례」 1-441).
근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 중첩적으로 인수해 근저당권 변경등기가 설정되었다면 종전 채무자의 기존 채무뿐만 아니라, 신채무자와 거래함으로써 발생한 채무까지도 위 근저당권에 의해 담보됩니다(1997. 1. 8. 제정, 「등기선례」 5-442).
ㅇ 확정채권의 면책(중첩)적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기의 개념
확정채권의 면책적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청입니다(등기 신청안내서, 대법원인터넷등기소).
확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 채무를 부담하는 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청 입니다.
Q 1) A와 B가 공동명의로 아파트와 토지에 공동근저당을 설정했습니다. 채권최고액을 나누어 A는 아파트에, B는 토지에 단독 근저당권으로 변경하고 싶습니다. 가능할까요?
A 1) 동일한 피담보채권을 담보하기 위해 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할해 각 별개의 근저당권 등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 않습니다. 예를 들어, 구분건물 100세대를 공동담보로 설정한 근저당권의 채권최고액 5,200,000,000원을 각 구분건물별로 52,000,000원으로 분할해 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수는 없습니다.
Q 3) 채무자를 변경하는 등기를 하려고 등기부 등본을 보았더니 등본상의 주소와 현재 채무자의 주소가 다릅니다. 채무자 표시변경등기를 한 이후에 채무자 변경등기를 해야 하나요?
A 3) 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청하는 경우 종전 채무자의 표시에 변경사유가 있더라도 그러한 사실이 명백히 나타나는 서면(주민등록등·초본 또는 법인 등기부등·초본 등)을 첨부했다면 종전 채무자에 관한 변경등기를 생략하고 신채무자로의 변경등기를 할 수 있습니다.
근저당권 변경등기의 개념 
근저당권 변경등기의 개념
"근저당권 변경등기"란 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).
근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).