Q 2) 저는 보존등기가 되어 있지 않은 아파트를 매수했습니다. 그런데 얼마 후 이전등기를 하려고 등기부 등본을 떼어보니 아무런 권리도 없는 건축업자가 자신의 앞으로 보존등기를 한 것을 알게 되었습니다. 저는 직접 건축업자를 상대로 원인 없는 보존등기에 대한 말소를 청구하고 싶습니다. 가능한가요?
A 2) 안 됩니다. 부동산의 매매로 인한 권리변동은 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 비록 매수했다 하더라도 아직 소유권 이전등기가 되어 있지 않은 상태이므로 직접 말소청구를 할 수 없고 원래 소유자인 매도인이 말소청구를 할 수 있습니다.
등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율(「부동산등기 특별조치법」 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말함)을 적용한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율(「지방세법」 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(「지방세법」 제13조제2항·제3항·제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다(「부동산등기 특별조치법」 제11조제1항).
1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관해 소유권 보존등기를 신청하는 경우 그 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제46조제1항).
구분건물 소유권 보존등기는 아파트와 같이 1동의 건물 전체에 대한 등기와 전유 부분(각 부분)에 대한 등기를 함께 해야 합니다.
구분건물의 소유자가 각자 소유권 보존등기를 신청할 수 있으나, 구분건물의 표시에 관한 등기는 동시에 신청해야 하므로, 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위해 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제46조제2항).
※ 여러 개의 전유 부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없으므로(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항), 대지사용권에 해당되지 않습니다.
대지권의 등기
등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록합니다(「부동산등기법」 제40조제2항).
구분건물에 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(垈地權)이라 한다]이 있는 경우 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록합니다(「부동산등기법」 제40조제3항).
등기관이 대지권등기를 한 경우 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록합니다(「부동산등기법」 제40조제4항).
Q. 저는 이혼을 하며 남편명의의 아파트를 위자료로 받았습니다. 그런데 이 아파트는 남편이 분양을 받은 후 건물부분만 소유권 이전등기를 했고, 대지권 부분은 여러 이유로 이전등기가 늦어져 명의이전이 되지 않은 상황이었습니다. 그래서 제가 받을 때도 건물부분만 소유권 이전등기를 했습니다. 그런데 얼마 후 전남편은 대지권 부분을 시아버지명의로 이전등기하였고 시아버지는 제게 부당이득이라며 대지권 사용부분에 대한 사용료를 지급하라고 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 1)위 사안은 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대 당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유 부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상됩니다.
2)비록 전유 부분에 대해서만 소유권 이전등기가 되었더라도 매수인은 대지지분에 대한 소유권 이전등기를 받기 전에 대지에 대한 점유·사용권인 대지사용권을 전유 부분과 분리해 처분하지 못합니다.
3)따라서 전유 부분 및 장래 취득할 대지 지분 중 전유 부분에 대한 소유권 이전등기를 전 부인에게 해 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전 부인이 아닌 제3자에게 분리 처분하는 행위는 효력이 없는 행위로 대지권 사용료를 지급할 이유도 없습니다.
구분건물 소유권 보존등기의 개념 
구분건물 소유권 보존등기의 개념
"구분건물 소유권 보존등기"란 소유자의 신청에 의해 미등기의 구분건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소-자료센터-등기신청양식-부동산등기, 등기신청안내서).