인쇄체크 계약 체결 전 유의사항  

계약 체결 전 확인사항

매입할 건축물을 선정했다면 매매계약을 체결하기 전에 해당 부동산에 대한 부동산등기기록·토지대장·부동산종합공부·건축물대장 등을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인하고, 현장을 방문해서 실제 부동산의 내용·위치·도로 접근성·주변 편의시설과의 거리 및 주거환경 등을 직접 확인해야 합니다.

부동산등기기록의 확인

부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).

부동산을 매입할 때는 거래의 안전을 위해서 반드시 해당 부동산의 부동산등기기록을 열람하거나 또는 이를 증명하는 등기사항증명서를 발급받아서 압류 등 각종 권리의 설정 여부를 확인해야 합니다. 예를 들어, 매입을 원하는 부동산에 압류 등이 설정되어 있다면 경매의 위험성이 있음을 고려해서 매입 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

토지대장, 부동산종합공부 및 건축물대장의 확인

토지대장은 지적공부(地籍公簿)의 하나로 토지의 필지마다 그 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등에 조사·측량해서 등록해 놓은 대장을 말하며(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조제1항), 건축물대장은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하는 대장을 말합니다(「건축법」 제38조제1항).

부동산을 매입할 때는 토지대장, 부동산종합공부, 건축물대장 등을 열람해서 부동산의 표시 내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 기록된 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다(「부동산등기법」 제29조제11호).

토지이용계획확인서의 확인

토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서 제한되는 행위 등에 관한 사항이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시∙군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).

부동산을 매입할 때는 토지이용계획확인서를 열람해서 해당 부동산의 지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

현장조사

고객들이 펜션을 선택하는 데 주로 영향을 미치는 것은 펜션의 주변 경관과 접근성입니다. 따라서 건축물을 매입할 때는 반드시 현장조사를 실시해서 부동산등기부 등의 내용과 실제 내용이 일치하는지를 확인해야 할 뿐만 아니라 주변 여건을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

다음은 현장 조사를 할 때 살펴보면 좋은 사항들은 예시한 것이니 참고하시기 바랍니다.

인쇄체크 계약 체결 시 유의사항  

계약 체결 시 확인사항

부동산매매계약을 체결할 때는 부동산을 파는 사람(매도인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지를 확인한 후 매매계약서를 작성해야 합니다.

계약 당사자 등 확인하기

부동산매매계약은 부동산등기기록에 기록된 부동산 소유자와 체결해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

따라서 부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등 신분증으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인하고, 소유자의 대리인과 계약을 하는 경우에는 대리인의 신분증 외에도 위임장과 소유자의 인감증명서 등으로 대리권이 있는지를 확인해야 합니다.

계약서의 작성 및 계약금의 지급

부동산매매계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 매매계약서를 작성합니다. 부동산매매계약서를 작성할 때는 다음의 사항을 기재해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

부동산매매계약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 부동산매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 「민법」 제565조제1항).

중도금 및 잔금의 지급

중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 다시 한번 확인해서 부동산매매계약 후 부동산의 권리관계에 변동이 있었는지를 확인하는 것이 좋습니다.

인쇄체크 계약 체결 후 유의사항  

계약 체결 후 확인사항

부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 부동산 실거래 가격을 신고하고, 소유권이전등기를 함으로써 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다.

부동산소유권이전등기

부동산의 소유자가 변경되었다는 사항을 부동산등기기록에 기록하는 것을 부동산소유권이전등기라고 합니다. 부동산매매계약이 체결되면 매도인과 매수인(대리인 가능)이 함께 다음 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제1항, 제24조 및 「부동산등기규칙」 제58조).

부동산소유권이전등기를 신청할 때는 다음의 신청정보와 첨부정보를 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제2항, 「부동산등기규칙」 제43조 및 제46조).

인쇄체크 부동산 매입 시 부담하는 세금  

취득세

취득세 산식

취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항).

취득세의 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제7호 및 제8호).

취득세의 감면

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(「지방세법」 제14조).

인지세

인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다(「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).

지방교육세 및 농어촌특별세

이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세 또는 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 또는 「지방세법」 제10조 및 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해서 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)가 부과됩니다( 「농어촌특별세법」 제5조).