펜션은 펜션 사업자가 자기의 취향에 맞게 건축해서 운영하는 경우가 많지만, 건축물을 매입해서 운영하는 경우도 있습니다.
어떤 펜션시설을 매입할 것인지는 펜션을 운영하려는 목적, 즉 수익을 내기 위한 것인지 또는 사업자 본인이 직접 거주하는 것이 주된 목적인지에 따라 결정됩니다. 즉, 수익을 목적으로 한다면 유명한 산이나 강 또는 바다 등 이용객들이 특별히 선호하는 지역이 있다면 그 지역에 있는 건축물이 우선적으로 고려 대상이 될 수 있으며, 사업자 본인이 직접 거주하는 경우에는 편의시설과의 접근성이 고려되어야 합니다.
따라서 건축물을 매입해서 펜션을 운영하려는 경우에는 먼저 그 매입 목적을 제대로 파악하는 것이 중요합니다.
매입할 건축물 선정 시 고려사항
건축물을 매입할 때는 기존에 펜션으로 운영되어 오던 건축물을 매입해서 그대로 운영하는 방법과 농어촌의 빈 집·일반 상가·폐교 등을 매입해서 펜션시설로 리모델링 한 후 운영하는 방법을 선택할 수 있습니다.
어떤 방법을 택하더라고 건축물을 매입할 때는 해당 건축물이 펜션 운영에 관한 법령상의 기준에 적합한지를 살펴보는 것이 좋습니다. 농어촌민박사업 시설을 제외한 펜션시설은 「건축법」상 숙박시설로 분류되는데, 매입한 건축물이 숙박시설에 해당되지 않는다면 용도변경을 하는 등 비용과 시간이 들 수 있기 때문입니다.
기존에 펜션으로 운영되고 있던 건축물을 매입하는 경우에는 해당 건축물이 펜션 운영에 관한 법령상의 기준을 이미 충족하는 경우가 대부분이므로 특별히 추가되는 절차가 없고 건축물의 대수선 등 리모델링 비용이 거의 들지 않는다는 장점이 있습니다. 그러나 사업자 본인의 의사에 맞는 건축물을 구하기 쉽지 않으며 권리금 등의 비용이 추가로 들 수 있다는 점을 고려하는 것이 좋습니다.
빈 집·일반 상가·폐교 등 기존에 펜션이 아닌 용도로 사용되던 건축물을 매입하는 경우에는 해당 건축물이 펜션 운영에 관한 법령의 기준을 충족하는지 살펴보고, 그 기준을 충족하지 않으면 리모델링 등을 통해서 법령기준에 적합하도록 해야 합니다. 따라서 이 경우 리모델링에 필요한 비용이 추가될 수 있으며, 건축물 용도변경 절차를 거쳐야 한다는 점을 고려하는 것이 좋습니다.
기존에 펜션으로 이용되던 건축물을 매입하는 경우에는 그 건축물의 용도가 동일하므로 별 문제가 없지만, 빈 집·빈 점포·폐교 등 건축물의 용도가 달라서 펜션사업을 하기에 부적합하다면 건축물의 용도변경이 가능한지를 검토해야 합니다. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 하기 때문입니다(「건축법」 제19조제1항).
건축물의 용도변경 절차
건축물의 용도를 변경하려면 다음의 구분에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「건축법」 제19조제2항).
허가 대상: 다음 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우
예시) 예를 들어,단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)을 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 허가를 받아야 합니다.
신고 대상: 다음 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우
예시) 예를 들어, 숙박시설(5. 영업시설군에 해당)을 단독주택(8. 주거업무시설군에 해당)의 용도로 변경하려는 경우에는 용도변경 신고를 하면 됩니다.
2. 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도(단, 행정정보의 공동이용 또는 전산자료를 통해 변경 전의 평면도를 확인할 수 없는 경우에는 변경 전의 평면도를 제출해야 함)
3. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
용도변경의 변경허가를 받으려는 자는 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서에, 용도변경의 변경신고를 하려는 자는 건축·대수선·용도변경 (변경)신고서에 변경하려는 부분에 대한 변경 전·후의 설계도서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제3항, 별지 제1호의4서식 및 별지 제6호서식).
건축·대수선·용도변경허가서 또는 건축·대수선·용도변경신고필증의 발급
허가 대상인 경우 위의 허가 신청서와 관련 서류를 제출하면 그 내용이 관계 법령에 적합한지 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경허가서를 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제2항).
신고 대상인 경우 위의 신고서와 관련 서류를 제출하면 그 기재내용을 확인하는 절차를 거쳐 건축·대수선·용도변경신고필증을 발급받을 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의2제3항).
매입 목적의 결정 및 관심 부동산의 선정 
매입 목적의 결정
펜션은 펜션 사업자가 자기의 취향에 맞게 건축해서 운영하는 경우가 많지만, 건축물을 매입해서 운영하는 경우도 있습니다.
허가 대상: 다음 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우
