※ 이 절차는 펜션시설을 건축하거나 기존의 건축물을 대수선하는 경우에 동일하게 적용됩니다.
건축 기준
숙박시설을 건축할 때는 그 규모에 관해 제한사항이 없지만, 추후 관광펜션으로 지정받으려면 ① 자연 및 주변환경과 조화를 이루는 4층 이하의 건축물이면서 ② 객실이 30실 이하여야 하고,③ 취사 및 숙박에 필요한 시설을 갖추어야 하고, ④ 바비큐장, 캠프파이어장 등 주인의 환대가 가능한 1종류 이상의 이용시설을 갖추어야 합니다(「관광진흥법」 제6조, 「관광진흥법 시행규칙」 제15조 및 별표 2 제8호).
건축물의 설계
원칙
건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 하여야 하는 건축물 또는 리모델링을 하는 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사만이 할 수 있습니다(「건축법」 제23조제1항 본문).
※ '건축사'란 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 사람으로서 건축물의 설계와 공사감리(工事監理) 등의 업무를 수행하는 사람을 말합니다(「건축사법」 제2조제1호 및 제14조).
그러나 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 반드시 건축사가 설계할 필요는 없습니다(「건축법」 제23조제1항).
건축물을 건축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함. 이하 “허가권자”라 함)의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).
※ 이를 위반해서 건축허가를 받지 않고 ① 도시·군지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해지며(「건축법」 제108조제1항제1호), ② 도시·군지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1호).
건축허가를 받으려는 자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 해당 대지의 소유권을 확보해야 합니다(「건축법」 제11조제11항).
건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외)
건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등의 사유로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위해 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우
건축주가 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 다만, 「주택법 시행령」 제27조로 정하는 호수 이상으로 건설·공급하는 경우에 한정합니다.
건축하려는 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대하여 허가권자가 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 경우
√ 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제15조를 준용합니다.
4. 「건축법」 제11조제11항제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류
√ 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야합니다. 다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자가 인감도장을 날인하거나 서명한 서면동의서에 해당 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.
√ 위에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류
2. 하수처리구역 안(합류식하수관로 설치지역만 해당): 수세식 변기를 설치하려는 자는 정화조를 설치할 것
※ 위 규정에 따른 개인하수처리시설의 설치기준에 관한 세부내용은 [「하수도법 시행령」 별표 1]에서 확인할 수 있습니다.
※ 설치해야 하는 개인하수처리시설의 처리용량이 1일 2세제곱미터를 초과하는 경우에 개인하수처리시설을 설치하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「하수도법」 제76조제3호).
주차장의 확보
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군지역·지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하는 경우에는 해당 시설물의 내부 또는 그 부지 안에 다음 기준에 해당하는 부설주차장(화물의 하역이나 그 밖의 사업수행을 위한 주차장을 포함)을 설치해야 합니다(「주차장법」 제19조제1항·제3항, 「주차장법 시행령」 제6조제1항 및 별표 1).
시설면적 200제곱미터당 1대(시설면적/200제곱미터)
그러나 다음의 경우에는 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 군은 제외)의 조례로 시설물의 종류를 세분하거나 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있습니다(「주차장법」 제19조제3항 및 「주차장법 시행령」 제6조제1항 단서).
1. 오지·벽지·섬 지역, 도심지의 간선도로변이나 그 밖에 해당 지역의 특수성으로 인하여 「주차장법 시행령」 별표 1의 기준을 적용하는 것이 현저히 부적합한 경우
신청서와 관련 서류를 제출하면 7일 이내에 허가권자의 사용승인을 위한 검사를 거쳐 사용승인서를 발급받습니다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 받지 않고 사용승인서를 받을 수 있습니다(「건축법」 제22조제3항 및 「건축법 시행규칙」 제16조제2항).
사용승인 시 개별법령에 따른 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등의 의제
「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인을 받으면 다음의 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 봅니다(「건축법」 제22조제4항).
그러나 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 다음에서 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 다음에서 정하는 부대시설을 설치한 고급주택과 그 부속토지를 취득하는 경우에 그 취득세는 1000분의 28과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용해서 계산한 금액으로 합니다(「지방세법」 제13조제5항제3호 및 「지방세법 시행령」 제28조제4항).
1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말함. 이하 같음)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
3. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외)
4. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물(공동주택은 제외)과 그 부속토지
5. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립해서 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 봄)의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
※ 다만, 제1호, 제2호, 제3호 및 제5호에 따른 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우로 한정합니다.
소유권보존등기는 아직 등기되지 않은 부동산에 최초로 하는 등기를 말하며, 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 대한 등기기록이 개설되어 향후 해당 부동산의 표시와 권리 변동에 관한 사항은 이 등기기록에 기록됩니다.
소유권보존등기 절차
소유권보존등기를 하려면 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인(이하 '신청인'이라 함)이 다음 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제2항, 제24조 및 「부동산등기규칙」 제58조).
1. 방문신청: 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합·법무사법인·법무사법인(유한)을 포함]인 경우에는 「부동산등기규칙」 제58조제1항에 따라 허가받은 사무원이 등기소에 출석해서 부동산소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
2. 전자신청: 등기소에 전산정보처리조직을 이용해서 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형에 한함)
다. 구분건물 : 1동의 건물의 표시로서 소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적, 전유부분의 건물의 표시로서 건물번호·구조·면적, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시(단, 1동의 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우에만 제공)
2. 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)
3. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 성명과 주소
4. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 성명과 주소
5. 등기원인과 그 연월일
6. 등기의 목적
7. 등기필정보(단, 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에만 제공)
8. 등기소의 표시
9. 신청연월일
첨부정보
1. 부동산등기신청서(전자신청의 경우에는 신청정보를 전자문서로 송신)
2. 등기원인을 증명하는 정보
3. 등기원인에 대해서 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보
4. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
5. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
6. 대리인에 의해서 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보
7. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우에 한함)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보(단, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보도 제공하해야 함)
8. 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사법인·법무사법인(유한)을 포함함. 이하 "자격자대리인"이라 함]가 다음의 등기를 신청하는 경우, 자격자대리인(법인의 경우에는 담당 변호사·법무사를 의미함)이 주민등록증·인감증명서·본인서명 사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 자필서명한 정보
√ 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기
√ 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기
※ 관할 등기소는 [대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 등기소 찾기]에서 확인할 수 있습니다.