특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).
허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다(「건축법」 제79조제2항 본문).
「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우
이행강제금
허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).
시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 함)
※ 위반 면적 산정 방법(법령해석 사례)
<대수선 위반인 경우>
Q. 「건축법 시행령」 제3조의2제8호에서는 대수선의 범위에 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설하는 것이 포함된다고 규정하고 있고, 같은 영 별표 15 제1호에서는 위반건축물이 허가를 받지 않고 같은 영 제3조의2제8호에 따른 증설로 대수선을 한 건축물인 경우 이행강제금의 금액을 “시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액”으로 규정하고 있는바, 일부 층은 근린생활시설이고 나머지 층은 다가구주택인 건축물의 건축주가 그 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분의 일부에 대해서 허가를 받지 않고 대수선(경계벽 증설)을 하여 시정명령을 받고 이를 이행하지 않은 경우, 건축주에 부과하는 이행강제금은 건축물 전체의 면적을 기준으로 산정해야 하는지, 아니면 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분 중 무허가 대수선이 이루어진 부분의 면적을 기준으로 산정해야 하는지
A. 일부 층은 근린생활시설이고 나머지 층은 다가구주택인 건축물의 건축주가 그 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분의 일부에 대해서 허가를 받지 않고 대수선(경계벽 증설)을 하여 시정명령을 받고 이를 이행하지 않은 경우, 건축주에 부과하는 이행강제금은 건축물 전체의 면적을 기준으로 산정해야 합니다[법제처, 16-0088, 무허가 대수선에 대한 이행강제금 산정기준(2016.06.23.)].
<용도변경 위반인 경우>
Q. 건축물대장상 집합건축물이 아닌 건축물의 용도가 2층은 금융업소(근린생활시설군)로 되어 있고, 1층은 전시장(문화 및 집회시설군)으로 되어 있으며 각 층은 각각 약 250㎡ 정도의 면적으로서 합산하는 경우 500㎡ 이상 되는 상태에서 「건축법」에 따른 신고를 하지 아니하고 1층을 사무소 용도로 변경(주거업무시설군)한 경우, 신고 없이 행한 용도변경 행위에 대하여 당초 관리되던 용도대로 사용하라는 시정명령의 불이행에 따라 이행강제금을 부과할 때 실제 용도변경된 1층 면적만을 기준으로 해야 하는지, 아니면 같은 건축물 내의 사무소라는 용도에 중점을 두어 1층과 2층 면적 모두가 무단 용도변경된 것으로 보아 1층과 2층 면적을 합산하여 부과해야 하는지
A. 건축물대장상 집합건축물이 아닌 건축물의 용도가 2층은 금융업소(근린생활시설군)로 되어 있고, 1층은 전시장(문화 및 집회시설군)으로 되어 있으며, 각 층은 각각 약 250㎡ 정도의 면적으로서 합산하는 경우 500㎡ 이상 되는 상태에서 「건축법」에 따른 신고를 하지 아니하고 1층을 사무소 용도로 변경(주거업무시설군)한 경우, 신고 없이 행한 용도변경 행위에 대하여 당초 관리되던 용도대로 사용하라는 시정명령의 불이행에 따라 이행강제금을 부과할 때에는 실제 용도변경된 1층 면적만을 기준으로 해야 합니다[법제처, 11-0016, 신고하지 아니한 건축물의 용도변경에 대한 이행강제금의 부과기준 면적(2011.02.24.)].
※ 시가표준액의 ‘용도지수’ 결정 기준(행정심판례)
Q. ｢건축법」 위반된 용도변경을 한 경우, 이행강제금을 계산할 때 시가표준액의 ‘용도지수’는 건축물대장을 기준으로 할 것인지, 실제 사용 용도를 기준으로 할 것인지 여부
A. 「건축법 시행령」 제115조의2제2항 별표 15의 1번 항목에는 ‘이행강제금의 금액은 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액’이라고 규정하고 있는 바, 여기에서 ‘당해 건축물에 적용되는’이라 함은 ‘현재 사용하는 용도에 적용되는’으로 해석하고 있으므로[건교부 질의회신(건축과-3819, 2005. 7. 6.)] 주거시설로 용도변경을 한 위법건축물에 대하여 2007년도 서울시 부동산 시가표준액표를 적용하여 이행강제금을 부과할 경우 용도지수가 ‘사무실 점포’가 아닌 ‘주거시설’로 보아 시가표준액을 적용해야 한다(국민권익위원회 서행심 2007-516, 2007. 9. 5. 이행강제금부과처분취소).
※ 무단 대수선 건물에 대한 이행강제금의 시가표준액 계산 시 각 지방자치단체의 「시가표준액 조정기준(또는 시가표준액표)」 별표 2 ‘대수선 건축물에 대한 시가표준액표’ 적용 여부(적극)
무단 대수선 건물에 대하여 부과하는 이행강제금의 액수를 산정할 때에도 그 기준이 되는 시가표준액은 위 조정기준 및 산출요령 규정의 문언대로 대수선 산출비율을 적용하여야 하고, 합리적 이유 없이 그 적용을 배제하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2017. 5. 31. 선고, 2017두30764 판결).
√ 그 밖에 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우[「건축법 시행령」 별표 15 위반 건축물란의 제1호의2(용도변경 위반) 및 제4호(건축선 위반)부터 제9호(마감재료 위반)까지의 규정에 해당하는 경우는 제외]로서 건축조례로 정하는 경우
허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항).
임대 등 영리를 목적으로 「건축법」 제19조를 위반하여 용도변경을 한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)
임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택의 세대수 또는 다가구주택의 가구수를 증가시킨 경우(5세대 또는 5가구 이상 증가시킨 경우로 한정)
동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우
허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 위 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(「건축법」 제80조제5항).
허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조의2제1항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항).
축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000 제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경
그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(「건축법」 제80조제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 100분의 75의 범위에서 각 정해진 비율을 감경
√ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우
√ 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각 호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 환경부령으로 정하는 기한을 말함) 내에 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 허가 또는 변경허가를 받거나 신고 또는 변경신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함)의 경우
√ 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함)의 경우
√ 그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우
③ 가중률: 임대 등 영리 목적인 경우에 다세대주택의 5세대 또는 다가구주택의 5가구 이상 증가시킨 경우라면 100분의 100의 가중률이 적용됩니다. 그러나 해당 위반건축물의 소유권을 이전받은 경우에는 가중률이 적용되지 않습니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항 참조).
④ 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등의 감경률: 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등에는 100분의 75의 범위에서 감경을 받을 수 있습니다. 다만, 이 감경률의 적용 기간 제한은 해당 지방자치단체의 조례를 따릅니다(「건축법」 제80조의2제1항제2호 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항 참조).
③ 가중률: 용도변경된 부분의 면적이 100제곱미터로서 50제곱미터를 초과하면 100분의 100을 적용하게 됩니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항제1호). 즉 임대 등 영리 목적으로 위반한 경우라면 2배의 이행강제금이 부과됩니다. 다만, 용도변경이 이미 된 건축물을 구입한 경우라면 가중률은 적용되지 않습니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항 단서 참조).
④ 감경률(위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등): 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등에는 100분의 75의 범위에서 감경을 받을 수 있습니다. 다만, 각 지방자치단체별로 이 감경률의 적용 기간을 제한하고 있습니다(「건축법」 제80조의2제1항제2호 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항 참조).
대수선 등 위반 유형 
주요 대수선 위반행위를 예시하면 다음과 같습니다.
계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(내력벽의 해체 – 신고나 허가 위반, 
같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 합니다(