“중개”란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제1호).
※ 저당권설정이 중개 대상에 포함되는지 여부
▪ 타인의 의뢰에 따라 일정한 중개보수를 받고 부동산에 대해 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 「공인중개사법」 소정의 중개업에 해당하며, 그 알선행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어진 경우에도 위 중개업에 해당합니다(대법원 2000.6.19. 선고 2000도837 판결).
중개행위의 판단기준
어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위해 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 따라 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정합니다(대법원 2005.10.7. 선고 2005다32197 판결).
"중개행위"란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함합니다(대법원 1995.9.29. 선고 94다47261 판결).
“중개업”이란 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제3호).
중개업의 등록
중개업을 영위하려는 자는 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치도의 행정시의 시장을 말함)·군수·구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 중개사무소의 개설등록을 해야 합니다(「공인중개사법」 제9조제1항).
※ 중개업 해당 여부가 문제된 사례
▪ 중개업의 요건으로서 알선·중개를 업으로 한다고 함은 반복, 계속하여 영업으로 알선·중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 이러한 반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우는 중개업에 해당하지 않습니다(대법원 1991.7.23. 선고 91도1274 판결).
특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리(분양권)가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 ‘입주권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물인 건물에 해당하지 않습니다(대법원 1991.4.23. 선고 90도1287 판결).
「공인중개사법」에서 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’은 「민법」상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되며, 영업용 건축물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결).
주택이 철거될 경우 일정한 요건하에서 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 지위를 말하는 ‘대토권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2011.5.26. 선고 2011다23682 판결).
공인중개사가 되려는 자는 시·도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격해야 합니다. 다만, 국토교통부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위해 필요하다고 인정하는 때에는 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있습니다(「공인중개사법」 제4조제1항 및 제2항).
※ 국토교통부장관이 위에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행하려는 경우에는 심의위원회의 의결을 미리 거쳐야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제3조).
시험을 시행하는 시·도지사 또는 국토교통부장관은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지합니다(「공인중개사법」 제4조의3 전단).
자격증의 교부
시·도지사는 시험합격자의 결정 공고일부터 1개월 이내에 시험합격자에 관한 사항을 공인중개사자격증교부대장에 기재한 후, 시험 합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제3조제1항).
중개 
중개의 개념
“중개”란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다(
위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 안건의 당사자(당사자가 법인·단체 등인 경우에는 그 임원을 포함)가 되거나 그 안건의 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자인 경우