의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제5조제1항 및 제2항).
주택관리업자 선정 기준 등
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다[「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22. 발령·시행) 제3조제3항].
2. 다음의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
3. 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것
4. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
5. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것
※ 주택관리업자 선정방법에 관한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22. 발령·시행)에서 확인할 수 있습니다.
※ 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제2항 및 「공동주택관리법 시행령」 제5조제3항).
사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법 결정에 대한 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).
입주자대표회의는 아파트를 공동관리하거나 구분관리할 경우에는 다음의 사항을 입주자·사용자에게 통지하고 입주자·사용자의 서면동의를 받아, 인접한 아파트단지(임대주택단지를 포함)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제8조제1항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제1항).
※ 2010년 7월 6일 전에 이미 공동관리하고 있는 아파트에 대해서는 공동관리하는 인접한 단지기준(「공동주택관리법 시행규칙」 제2조제3항제2호)에도 불구하고 종전의 「주택법 시행규칙」(국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따릅니다[「공동주택관리법 시행규칙」 부칙(제354호, 2016. 8. 12.) 제6조].
아파트 관리의 유형 
자치관리(관리사무소)
의무관리대상 아파트의 입주자·사용자가 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 자치관리기구를 구성해야 합니다(