존속기간을 약정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).
단기임대차의 존속기간
처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못합니다(「민법」 제619조).
식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
기타 토지의 임대차는 5년
건물 기타 공작물의 임대차는 3년
동산의 임대차는 6월
위의 기간은 갱신할 수 있습니다. 그러나 그 기간만료 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3개월, 동산에 대하여는 1개월 내에 갱신해야 합니다(「민법」 제620조).
임대차의 갱신
당사자는 존속기간이 만료한 경우 갱신을 할 수 있습니다. 다만, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 「민법」 제283조의 규정(지상권자의 갱신청구권)을 준용합니다(「민법」 제643조).
또한 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 이 경우 「민법」 제635조에 따라 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제639조제1항).
이 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인해 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).
▪ 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).
② 목적물반환청구권
▪ 임대차가 종료한 경우 임대인은 목적물의 소유자로서 임차인에게 목적물의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 참조).
임대인의 의무
구분
내용
① 목적물을 임차인이 사용·수익하게 할 의무
▪ 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).
▪ 이러한 임대인의 의무에는 ① 임차물을 임차인에게 인도할 목적물 인도의무, ② 임차물에 대한 제3자의 방해를 제거할 방해제거의무, ③ 임차물의 사용·수익에 필요한 수선의무가 있습니다.
② 비용상환의무
▪ 임대인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 그 비용을 상환해주어야 하며, 임차인이 유익비를 지출하여 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해 주어야 할 의무가 있습니다. 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다(「민법」 제626조).
③ 임대인의 담보책임
▪ 임대차에는 유상계약에 관한 규정이 준용되므로, 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다(「민법」 제567조).
임차인의 권리와 의무
임차인의 권리
구분
내용
① 임차권
▪ 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 목적물을 사용·수익할 수 있습니다(「민법」 제654조 및 제610조제1항).
▪ 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「민법」 제621조).
▪ 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 다만, 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 효력을 잃습니다(「민법」 제622조).
② 비용상환청구권
▪ 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 임대인에게 상환청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제1항 및 제2항 전단).
③ 부속물 매수청구권
▪ 건물이나 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같습니다(「민법」 제646조).
▪ 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 임차권자는 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제643조 및 제283조).
▪ 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
▪ 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다(「민법」 제630조제1항 전단).
▪ 임대인과 전대인(임차인)의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(「민법」 제631조).
▪ 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 때에는 건물, 수목이나 기타 지상시설의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제644조).
▪ 건물이나 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같습니다(「민법」 제647조).
임대인과 전대인(임차인)의 관계
▪ 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 전대인(임차인)에게도 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).
임대인의 동의 없는 전대의 경우
전대인과 전차인의 관계
▪ 임대인의 동의 유무와 관계없이 전대인과 전차인간의 전대차계약은 유효하므로, 전차인은 전대인에게 임차권을 취득하고 전대인은 전차인에게 차임지급을 청구할 수 있습니다. 그리고 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담합니다(대법원 1986.2.25.선고 85다카1812 판결).
임대인과 전차인의 관계
▪ 전차인의 점유는 불법점유이므로 임대인은 전차인에게 소유권에기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
▪ 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없습니다(대법원 2008.2.28. 선고 2006다10323 판결).
임대인과 전대인(임차인)의 관계
▪ 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하므로, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위의 기간의 약정없는 임대차의 해지통고를 준용합니다(「민법」 제636조).
또한 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 「민법」 제635조에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).
해지통고의 전차인에 대한 통지
임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다(「민법」 제638조제1항).
▪ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).
② 일부멸실 후 잔존부분으로 임차목적을 달성할 수 없는 경우
▪ 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있는데, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).
③ 임차권을 동의없이 양도, 전대한 경우
▪ 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하는데, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).
④ 2기의 차임액을 연체한 경우
▪ 건물이나 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).
▪ 건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 2기의 차임액의 연체가 있는 경우 계약을 해지 할 수 있습니다. 이 경우 그 지상에 있는 건물이나 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 「민법」 제288조를 준용합니다(「민법」 제641조 및 제642조).
임대차의 의의 
임대차의 개념
“임대차”란 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(
식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년