“물권행위”란 물권 자체의 득실변경(발생·변경·소멸)을 직접 내용으로 하는 법률행위를 말합니다. 예를 들어 저당권을 설정하는 행위나, 토지의 소유권을 이전하는 행위가 이에 해당합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
물권행위의 독자성과 유인성·무인성(無因性)
물권행위는 그것만으로서 하는 경우는 드물고, 채권행위 등에 부수하는 것이 보통입니다. 이 때 물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로 행하여지는가가 문제가 되는데, 판례는 물권행행위의 독자성을 부정하여, 물권행위는 채권행위에 포함되어 있고 독립한 존재가 아니라고 봅니다(대법원 1977.5.24. 선고 75다1394 판결).
또한 채권계약이 해제되면 변동되었던 물권이 원상태로 복귀하는지가 문제되는데(유인성·무인성 문제), 판례는 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 봅니다(대법원 1977.5.24. 선고 75다1394 판결).
※ 부동산등기부와 대장(臺帳)상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우, 그 변경 또는 경정 절차
▪ 지적법과 부동산등기법에서 정한 규정들을 종합해서 살펴보면, 지적공부는 등기된 토지에 관해 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아닙니다. 그래서 부동산등기부상의 소유자의 주소와 임야대장상의 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 합니다. 그리고 그 다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 합니다. 등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니기 때문에 부동산 등기에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아닙니다. 오히려 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 하는 것이고, 이러한 절차를 거쳐 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항을 일치시키지 않으면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다(대법원 2003.11.13. 선고 2001다37910 판결).
등기절차
구분
내용
등기의 신청
▪ 등기는 원칙적으로 등기권리자(예：토지의 매수인)와 등기의무자(예：토지의 매도인)의 공동신청으로 이루어집니다(공동신청주의). 그러나 예외적으로 판결을 받은 자나 상속인 등은 단독으로 등기권리자가 될 수 있습니다(「부동산등기법」 제23조제1항, 제3항 및 제4항).
▪ 등기신청은 등기권리자·등기의무자의 대리인에 의해서도 할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조).
등기신청에
대한 심사
▪ 등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사권한을 갖습니다(대법원 2008.3.27. 선고 2006마920 판결).
등기의 실행
▪ 등기관이 등기를 마쳤을 때에는 신청인 등에게 그 사실을 알려야 합니다(「부동산등기법」 제30조).
등기관의 처분에 대한 이의
▪ 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다(「부동산등기법」 제100조).
등기청구권
“등기청구권(登記請求權)”이란 실체권리관계에 부합하는 진실한 권리를 가지고 있는 자가 현재의 등기명의인에게 등기의 변경을 청구할 수 있는 권리를 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
등기청구권은 보통 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기에 협력하여 줄 것을 청구하는 형태로 나타나지만, 소유자로서의 민사책임이나 세금의 부담을 피하기 위해 등기의무자가 등기권리자를 상대로 행사하기도 하는데, 이를 등기인수청구권(登記引受請求權)이라 합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
※ 등기청구권과 혼동하기 쉬운 것으로 ‘등기신청권’이라는 것이 있는데, 이는 국민이 등기관에게 등기를 신청할 수 있는 절차법상의 권리를 말합니다.
▪ 판례는 「민법」 제245조제1항에 따른 점유 취득시효로 물권을 취득한 경우에 등기청구권을 채권적 청구권이라고 합니다(대법원 1996.3.8. 선고 95다34866 판결).
등기의 효력
구분
내용
본등기의 효력
▪ 권리변동적 효력: 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하며, 등기신청은 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조 및 「부동산등기규칙」 제3조제1항).
▪ 대항적 효력: 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 저당권부채권에 대한 질권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 그것에 대해 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」 제69조, 제70조, 제72조, 제75조 및 제76조 참조).
▪ 순위확정적 효력: 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조).
▪ 순위보전의 효력: 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결).
※ 그러나, 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조).
물권변동 일반론 
물권변동의 의의
“물권의 변동”이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실변경이라 표현합니다(국세청, 『