인쇄체크 임대차 계약 체결  

상가건물임대차 계약의 개념

“상가건물 임대차계약”이란 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조 참조).

계약서 작성

공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결하는 경우, 임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항). 당사자 간에 직접 계약을 체결하는 경우에도 이에 준하여 계약의 내용을 특정할 수 있도록 계약서를 작성하여야 할 것입니다.

거래당사자의 인적 사항

물건의 표시

계약일

거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

물건의 인도일시

권리이전의 내용

계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

중개대상물확인·설명서 발급일자

그 밖의 약정내용

｢상가건물 임대차보호법｣의 적용범위

점포에 대한 임대차 계약을 체결 하는 경우 「민법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다. 다만,「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록을 할 수 있는 임차인이 영업용으로 사용하기 위하여 임차한 건물에 대한, 「상가건물 임대차보호법」 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 환산보증기준 이하로 체결된 계약에 「민법」보다 우선적으로 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 환산보증금 기준을 초과하는 상가건물 임대차에는 ｢상가건물 임대차보호법｣의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호 규정 등의 일부 규정만이 적용됩니다.

임대차 기간

기간을 정하지 않은 임대차는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효과가 발생합니다(「민법」 제635조).

「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

임차인의 계약갱신요구권

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 본문 및 제2항).

인쇄체크 임차인 보호  

대항력

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

우선변제권

“우선변제권”이란 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 임차인이 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

우선변제권을 취득하기 위해서는「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 ① 건물의 인도, ② 사업자등록 및 ③ 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다. 따라서 사업자는 사업자등록과 동시에 또는 사업자등록 후에 확정일자를 관할 세무서에 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).