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건물 하자 분쟁

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공동주택관리 상 하자
하자담보책임
다음의 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임(아래 3. 및 4.의 시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).
1. 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등(「주택법」 제2조제10호)
2. 건축허가(「건축법」 제11조)를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
3. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「공동주택관리법」 제35조제1항제2호)를 한 시공자
4. 리모델링(「주택법」 제66조)을 수행한 시공자
다만, 공공임대주택을 공급한 위 1.의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대해 하자보수에 대한 담보책임(손해배상책임 제외)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).
※ “하자”란 공사상 잘못으로 인해 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 범위는 다음의 구분에 따릅니다(「공동주택관리법」 제36조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 제37조).
1. 내력구조부별 하자: 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
② 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우
2. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선(結線) 불량, 고사(枯死) 및 입상(立像) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우
하자담보책임기간
하자담보책임기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 다음과 같이 구분합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항 전단, 「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항 및 별표 4).

구 분

기간

내력구조부

-

10년

시설공사

1. 마감공사

2년

2. 옥외급수·위생 관련 공사

3년

3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사

4. 급·배수 및 위생설비공사

5. 가스설비공사

6. 목공사

7. 창호공사

8. 조경공사

9. 전기 및 전력설비공사

10. 신재생 에너지 설비공사

11. 정보통신공사

12. 지능형 홈네트워크 설비 공사

13. 소방시설공사

14. 단열공사

15. 잡공사

16. 대지조성공사

5년

17. 철근콘크리트공사

18. 철골공사

19. 조적공사

20. 지붕공사

21. 방수공사

기초공사·지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2제1항제1호에 따른 지반공사

10년

담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항 후단).

구 분

기산일

전유부분

입주자(「공동주택관리법」 제36조제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날

공용부분

「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(공동주택의 전부에 대해 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함)

 

「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

하자보수 및 손해배상책임
사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법」 제37조제1항).
사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).