Давхар түрээст тавих хязгаарлалт
Давхар түрээсийн тухай ойлголт
- Орон байрны давхар түрээс гэдэг нь түрээслэгч тал нь өөрт олгогдсон эрхийн дагуу түрээсэлсэн байрыг ашиглах, түүнээс ашиг олохыг гуравдагч талд зөвшөөрч гэрээ байгуулахыг хэлнэ.
Давхар түрээст тавигдах хязгаарлалт
- Давхар түрээслэгч (шинэ түрээслэгч) болон давхар түрээслүүлэгч (анх түрээсэлсэн тал) талуудын хооронд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөл харгалзахгүйгээр давхар түрээсийн гэрээ байгуулснаар давхар түрээс нь хүчин төгөлдөр болно. Гэхдээ түрээслэгч нь түрээслүүлэгч талын зөвшөөрөлгүйгээр түрээсэлсэн байрыг давхар түрээслэх боломжгүй. Хэрэв түрээслэгч нь үүнийг зөрчсөн бол түрээслүүлэгч нь түрээсийн гэрээг цуцалж болно (Иргэний хуулийн 629 дүгээр зүйл).
Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр давхар түрээслэх
Давхар түрээсийн эрх зүйн зохицуулалт
- Давхар түрээслүүлэгч болон давхар түрээслэгч талууд хоорондын харилцааг давхар түрээсийн гэрээгээр нарийвчлан зааж өгөх ёстой. Давхар түрээслүүлэгч тал нь давхар түрээслэгч талын хувьд түрээслүүлэгч тал болохын хувьд эрх, үүрэгтэй байна.
- Түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн дараах эрхүүдийг эдэлж болно (Иргэний хуулийн 630 (2) дугаар зүйл).
- Давхар түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн өмнө шууд үүрэг хүлээх ба давхар түрээслүүлэгчид түрээсийн төлбөр төлдөг гээд түрээслүүлэгчээс хамааралгүй байх боломжгүй (Иргэний хуулийн 630 (1) дүгээр зүйл).
· Түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болоогүй боловч түрээслүүлэгч болон түрээслэгч талууд хооронд байгуулсан гэрээг үндэслэл болгож түрээсийн гэрээг дуусгавар болгох тохиолдолд давхар түрээслэгчийн эрхийг хязгаарлахгүй. Тиймээс давхар түрээсийн гэрээний хүчин төгөлдөр байдалтай холбоотой гомдлыг түрээслүүлэгч болон түрээслэгч талуудад гаргах ёстой (Иргэний хуулийн 631 дүгээр зүйл).
Түрээсийн байрны давхар түрээс, сөрөх эрх
- Сөрөх эрх эрхтэй болсны дараа түрээсийн байрыг түрээслэгч тал түрээслэх
· Сөрөх эрхтэй байрны түрээслэгч нь түрээслүүлэгч талын зөвшөөрлөөр түрээсэлсэн байраа хуулийн дагуу давхар түрээслэх тохиолдолд түрээслэх эрхтэй холбоотой түрээслэгчийн анх олж авсан сөрөх эрхийг хүчингүй болгохгүй боловч эзэмших статус болон оршин суух бүртгэл нь тус тусдаа хүчин төгөлдөр үргэлжилнэ. Өөрөөр хэлбэл түрээслэх эрхийг зарлаж давхар түрээсэлж болно (Дээд Шүүхийн 2010 оны 6 дугаар сарын 10-ны өдрийн Шийдвэр, Кейс № 2009Da 101275).
- Нөгөө талын эрх мэдлийг олж авалгүйгээр түрээслэгч нь түрээсийн байрыг давхар түрээслэх
· Түрээслүүлэгч талын зөвшөөрлөөр түрээсэлсэн байрыг давхар түрээслүүлэхээр түрээсэлсэн байр хүлээлгэн өгч, оршин суух бүртгэлийг хийлгэж байгаа бол мөн давхар түрээслэгч нь тухайн байрыг хүлээн авч, оршин суух бүртгэл хийлгэж байгаа бол түрээслэгч нь тухайн цагаас эхлэн сөрөх эрхтэй болно (Дээд Шүүхийн 1994 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдрийн Шийдвэр, Кейс № 94Da 3155).
Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүй давхар түрээслэх
Давхар түрээсийн эрх зүйн зохицуулалт
- Давхар түрээслэгч нь давхар түрээслүүлэгчээс орон байрыг ашиглах болон ашиг олохыг шаардах эрхтэй бөгөөд давхар түрээслүүлэгч нь давхар түрээслэгчээс түрээсийн төлбөр нэхэмжлэх эрхтэй.
- Түүнчлэн түрээслүүлэг болон түрээслэгч талууд хооронд үүссэн харилцааг цаашид үргэлжлэх бөгөөд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр давхар түрээслүүлсэн шалтгаанаар гэрээг түрээслүүлэгч тал цуцалж болно (Иргэний хуулийн 629 (2) дугаар зүйл).
- Түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр байгуулсан давхар түрээсийн гэрээний хүчин төгөлдөр байдалтай холбоотой гомдлыг түрээслүүлэгч талд гаргах ёсгүй. Тиймээс давхар түрээслэгч нь түрээсэлсэн байрыг эзэмшсэн тохиолдолд үүнийг түрээслүүлэгчийн эсрэг хууль бус үйлдэл гэж үзэн түрээслүүлэгч тал өөрт олгогдсон эрхийн дагуу түрээсэлсэн байрыг буцаан олгохыг давхар түрээслэгчээс шаардаж болно (Иргэний хуулийн 213 болон 214 дүгээр зүйл).
Нөгөө талын эрх мэдэлгүй түрээсийн байрны давхар түрээс
- Зарчмын хувьд түрээслэгч нь түрээсэлсэн байрыг түрээслүүлэгч талын зөвшөөрөлгүйгээр давхар түрээслэх боломжгүй. Тиймээс түрээслэгч эсвэл давхар түрээслэгч нь түрээсийн байрыг давхар түрээслэхээр түрээслүүлэгч түүнчлэн гуравдагч талыг эсэргүүцэх боломжгүй.