契約当事者の本人確認
契約当事者の本人確認
- 賃貸借契約の当事者は、賃貸人と賃借人です。賃貸人は賃貸住宅の所有者であることが一般的ですが、賃貸住宅に対する処分権がある、または適法な賃貸権限を有する者も賃貸人になり得ます(大法院1999. 4. 23. 宣告98ダ49753判決)。
- 住宅の所有者と契約を結ぶ場合は所有者の住民登録証で登記簿上の所有者の個人情報と一致するかどうかを確認し、住宅所有者の代理人と賃貸借契約を結ぶ場合は委任状と印鑑証明書を確認します。
不動産登記簿の確認
不動産登記簿の概念
- 「不動産登記簿」とは、土地や建物などの不動産の表示と不動産の権利関係の得失変更に関する事項を記す公的帳簿のことをいいます(法制処、「法令用語事例集」)。
· 不動産の表示：不動産の所在、地番、地目、構造、面積等に関する状況のことをいいます。
· 不動産に関する権利関係：所有権、地上権、地域権、伝貰権、抵当権、権利質権、債券担保権、賃借権等の設定・保存・移転・変更・処分の制限・消滅等をいいます(「不動産登記法」第3条)。
登記簿及び登記事項証明書
- 「登記簿」とは、電算情報処理組織により入力・処理された登記情報資料を大法院規則の定めるところにより編成された当該登記所に備え付けられている土地・建物の登記を行う公簿のことをいいます。さらに、登記簿は土地登記簿と建物登記簿に分けられます(「不動産登記法」第2条第1号及び第14条第1項)。
- 「登記事項証明書」とは、登記簿に記録されている事項を証明する書類のことをいいます(「不動産登記法」第19条第1項)。
登記簿の閲覧または登記事項証明書の発給
登記簿の閲覧
- 手数料を支払えば、誰でも登記記録の閲覧を請求することができます。ただし、登記記録の付属書類は利害関係のある部分のみ閲覧を請求することができます[「不動産登記法」第19条、「不動産登記規則」第31条、「登記事項証明書等手数料規則」第3条、「インターネットによる登記記録の閲覧等に関する業務処理指針」(大法院登記例規第1669号)第2条及び第4条]。
登記事項証明書の発給
- 手数料を支払えば、誰でも登記事項証明書の発給を請求することができます(「不動産登記法」第19条第1項、「不動産登記規則」第27条、「登記事項証明書等手数料規則」第2条、「インターネットによる登記記録の閲覧等に関する業務処理指針」第2条及び第4条)。
登記簿の構成及び確認事項
表題部
- 土地登記記録の表題部には表示番号欄、受付欄、所在地番欄、地目欄、面積欄、登記原因及びその他事項欄があります(「不動産登記規則」第13条第1項)。
- 建物登記記録の表題部には表示番号欄、受付欄、所在地番及び建物番号欄、建物内訳欄、登記原因及びその他事項欄があります(「不動産登記規則」第13条第1項)。
甲区と乙区
- 甲区と乙区には順位番号欄、登記目的欄、受付欄、登記原因欄、権利者及びその他事項欄があります(「不動産登記規則」第13条第2項)。
- 甲区には所有権の変動と仮登記、差押登記、仮差押登記、競売開始決定登記、所有者による処分を禁ずる仮処分登記等が記載されています。
- 乙区には所有権以外の権利である抵当権や伝貰権等が記載され、抵当権や伝貰権等の設定及び変更・移転・抹消登記も記載されています。
登記された権利の順位
登記された権利の順位
- 同じ不動産に関して登記した権利の順位は、法律に異なる規定のない限り、登記の順に従います(「不動産登記法」第4条第1項)。
- 登記の順は、登記記録のうち同一区でした登記相互間では順位番号、別の区でした登記相互間では受付番号によります。(「不動産登記法」第4条第2項)。
- 付記登記の順位は主登記の順によります。ただし、同じ主登記に関する付記登記相互間については、その登記の順によります(「不動産登記法」第5条)。
確定日付等の確認
確定日付等の情報要請及び確認
- 賃貸借契約を締結しようとする者は、賃貸人の同意を得て確定日付付与機関に以下の情報を閲覧、またはその内容を記録した書面の交付を要請することができます(「住宅賃貸借保護法」第3条の6第4項及び「住宅賃貸借保護法施行令」第6条第2項参照)。
· 賃貸借目的物
· 確定日付付与日
· 借賃・保証金
· 賃貸借期間