สัญญาเช่ากำหนดข้อกำหนดและเงื่อนไขที่สำคัญ และข้อกำหนดพิเศษที่จำเป็นสำหรับ การทำสัญญา 
การเตรียมสัญญา
- สัญญาเช่าต้องประกอบด้วยประเด็นดังต่อไปนี้ (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับ อนุญาต」มาตรา 26(1) และ 「พระราชกำหนดการบังคับใช้กฎหมายตามพระราชบัญญัตินายหน้า อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 22(1) )
· ข้อมูลส่วนบุคคลของคู่สัญญาในการทำธุรกรรม
· การทำเครื่องหมายของอสังหาริมทรัพย์
· วันที่ของสัญญา
· ประเด็นเกี่ยวกับการชำระเงิน เช่น จำนวนการทำธุรกรรม และจำนวนค่ามัดจำสัญญา และวันที่ที่ได้ ทำการชำระเงิน
· วันและเวลาในการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์
· รายละเอียดการโอนสิทธิ์ที่เกี่ยวข้อง
· ข้อกำหนดและเงื่อนไขหรือขอบเขตระยะเวลาของสัญญา ถ้ามี
· ข้อกำหนดและเงื่อนไขหรือขอบเขตระยะเวลาของสัญญา ถ้ามี
· รายละเอียดข้อกำหนดอื่นๆ
※ เนื่องจากคุณจะต้องได้รับสิทธิ์และหน้าที่ซึ่งระบุไว้ในสัญญาเช่าที่เตรียมไว้ ดังนั้นจึงต้องใช้ความ ระมัดระวังตามสมควร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในส่วนที่อาจจะเกิดปัญหาขึ้นได้ เช่น ข้อกำหนดพิเศษ เกี่ยวกับประเภทธุรกิจ เบี้ยประกัน การใช้ที่จอดรถ เป็นต้น ควรทำการตรวจสอบอย่างละเอียด และปรึกษากับผู้ให้เช่าก่อนที่ระบุข้อกำหนดใด ๆ ในสัญญา
เอกสารที่ได้รับหลังจากลงนามในสัญญา
- เมื่อลงนามในสัญญาเช่า ควรตรวจสอบและจัดเก็บเอกสารดังต่อไปนี้
· สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์ (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 26(1))
√ ในกรณีที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตสร้างความเสียหายต่อทรัพย์สิน ในขณะการทำ ธุรกรรมกับคู่สัญญาโดยเจตนา หรือด้วยความประมาทในระหว่างการทำธุรกรรม เขา/เธอจะต้อง รับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 30(1))
√ นอกจากนี้ หากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตไม่จัดเตรียม ส่งมอบ หรือจัดเก็บเอกสาร สัญญาอย่างเหมาะสม เจ้าหน้าที่ทะเบียนอาจออกคำสั่งระงับธุรกิจของเขา/เธอ ภายในระยะเวลา ที่กำหนดไม่เกิน 6 เดือน (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 39(1) วรรค 8)
· เอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรและคำอธิบายวัตถุประสงค์ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 25(3))
√ ในกรณีที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต ไม่จัดเตรียมและจัดให้มีเอกสารยืนยันเป็น ลายลักษณ์อักษรและคำอธิบายวัตถุประสงค์ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือเอกสารยืนยันนั้น แตกต่างจากข้อเท็จจริง และสร้างความเสียหายต่อทรัพย์สิน คู่สัญญาในการทำธุรกรรมสามารถ ยื่นฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตได้ (อ้างตาม「พระราช บัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 25(3) และมาตรา 30(1))
√ นอกจากนี้ ในกรณีที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตไม่จัดเตรียม ส่งมอบ หรือจัดเก็บ เอกสารสัญญาอย่างเหมาะสม เจ้าหน้าที่ทะเบียนอาจออกคำสั่งระงับธุรกิจของเขา/เธอ ภายใน ระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 6 เดือน (「พระราชบัญญัตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 39(1) วรรค 6)
· ใบรับรองการหักลดหย่อนซี่งนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตได้รับ หลังจากเข้าเป็น สมาชิกการประกัน หรือสมาคมให้การช่วยเหลือเพื่อจัดให้มีขึ้นสำหรับเหตุสุดวิสัยเกี่ยวกับนายหน้า
√ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตใด ที่ไม่จัดให้มีคำอธิบายเกี่ยวกับประเด็นซึ่งอยู่ใน ความรับผิดชอบต่อความเสียหาย หรือการออกสำเนาใบรับรองความสัมพันธ์ หรือใบรับรองความ สัมพันธ์อิเล็กทรอนิกส์ได้ ต้องโทษปรับทางปกครองไม่เกิน 1 ล้านวอน (「พระราชบัญญัติ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 51(3) วรรค 5)
√ นอกจากนี้ ในกรณีที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต เริ่มต้นธุรกิจของตนโดยไม่มี มาตรการใด ๆ ในการรองรับความรับผิดชอบเพื่อชดใช้ความเสียหาย เจ้าหน้าที่ทะเบียนอาจ ทำการเพิกถอนการจดทะเบียนจัดตั้งสำนักงานนายหน้าที่เกี่ยวข้องได้ (「พระราชบัญญัติ นายหน้า อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต」มาตรา 38(2) วรรค 8)
เมื่อปัจจัยในโต้แย้งมีผลเป็นที่พอใจ และได้รับใบรับรองที่กำหนดวันที่แน่นอนในสัญญาเช่า สิทธิการ รับคืนเงินก่อนจะมีผลบังคับใช้
การตอบสนองปัจจัยในการโต้แย้ง
- แนวคิด
· “การโต้แย้ง” หมายถึง อำนาจในทางกฎหมายที่อนุญาตให้ผู้เช่าเรียกร้อง ในข้อตกลงและเงื่อนไข การเช่าให้แก่บุคคลที่สาม หรือผู้รับโอน หรือบุคคลที่ได้รับสิทธิ์ในการเช่าอาคารพาณิชย์ หรือผู้มี ส่วนได้ส่วนเสียอื่นในอาคารพาณิชย์ให้เช่า (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3(1)」)
- ปัจจัยที่ก่อให้เกิดการโต้แย้ง
· แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ได้จดทะเบียนการเช่าของเขา/เธอ แต่ถ้าหากเขาหรือเธอ ① ได้รับมอบอาคาร และ ② ยื่นคำร้องขอจดทะเบียนธุรกิจ อำนาจในการโต้แย้งจะมีผลบังคับใช้ตามวันดังกล่าว (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์ มาตรา 3(1)」)
- ผลกระทบ
· ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ที่มีอำนาจในการโต้แย้งอาจเรียกร้อง ให้ทำการต่อสิทธิการเช่าที่มีอยู่เดิม ให้กับเจ้าของอาคารพาณิชย์รายใหม่ (ผู้รับโอนหรือผู้ชนะการประมูล) แม้ว่าอาคารจะได้รับการ โอนไปยังบุคคลอื่น หรือได้ขายโดยการประมูลหรือการประมูลสาธารณะ (「พระราชบัญญัติ คุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 3(2))
※ ข้อกำหนดอำนาจในการโต้แย้ง (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 3) จะมีผลบังคับใช้กับสัญญาซึ่งมีเงินมัดจำเกินกว่าจำนวนที่กำหนดไว้ในแต่ละเขตพื้นที่ อ้างตาม「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」 ข้อยกเว้นตามมาตรา 2(1) (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่า อาคารพาณิชย์」มาตรา 2(3))
สิทธิการรับชำระเงินคืนก่อน
- แนวคิด
· “สิทธิการรับชำระเงินคืนก่อน” หมายถึง สิทธิของผู้เช่า ซึ่งเขา/เธอสามารถขอรับคืนเงินประกัน ค่ามัดจำค่าได้ก่อนเจ้าหนี้รายหลังหรือเจ้าหนี้รายอื่น จากการรับรู้จำนวนเงินของอาคารเช่า (รวมถึง สถานที่ซึ่งเป็นของเจ้าของที่ดิน) ในช่วงเวลาของการประมูล ตาม「พระราชบัญญัติการบังคับ คดีแพ่ง」 หรือการเปิดประมูลสาธารณะ ตามพระราชบัญญัติการจัดเก็บภาษีแห่งชาติ (อ้างตาม「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 5(2))
- ข้อกำหนดสำหรับการได้รับสิทธิ์การรับชำระเงินคืนก่อน
· ผู้เช่า ① ซึ่งมีปัจจัยในการโต้แย้ง (การส่งมอบอาคารและการยื่นคำร้องขอจดทะเบียนการค้า) ② ซึ่งได้รับใบรับรองสัญญาเช่าซึ่งกำหนดวันที่ไว้แน่นอนจากหัวหน้าสำนักงานสรรพากรที่มีอำนาจ จะได้รับสิทธิ์การรับชำระเงินคืนก่อน (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 5(2))
การคุ้มครองโอกาสการเก็บการเงินกินเปล่า
แนวคิดของเงินกินเปล่า
- “เงินกินเปล่า” หมายถึง เงิน ที่จ่ายให้ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า นอกเหนือจากเงินมัดจำและเงินค่าเช่า เป็นราคาสำหรับการโอน หรือการใช้มูลค่าทรัพย์สินทั้งที่มีตัวตนหรือไม่มีตัวตน รวมไปถึงสถาน ประกอบการธุรกิจ อุปกรณ์ ลูกค้า ความน่าเชื่อถือ ความรู้ในการทำธุรกิจ และผลประโยชน์ทาง ธุรกิจที่เกิดขึ้นจากสถานที่ตั้งของอาคาร ซึ่งชำระโดยบุคคลที่ดำเนินธุรกิจ หรือบุคคลที่ประสงค์จะ ดำเนินธุรกิจในอาคารเช่า (「พระราชบัญญัติการคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-3(1))
- "สัญญาเงินกินเปล่า" หมายถึง สัญญาที่ขอให้บุคคล ที่ประสงค์จะเป็นผู้เช่ารายใหม่ชำระเงินกินเปล่า ดังกล่าวให้แก่ผู้เช่า (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-3(2))
การคุ้มครองโอกาสการเก็บเงินกินเปล่า
- ห้ามมิให้ผู้ให้เช่าขัดขวางผู้เช่าในการเก็บเงินกินเปล่าใด ๆ ตามสัญญารับเงินกินเปล่า จากบุคคลที่ผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ เป็นเวลา 3 เดือนก่อนหน้าวันสิ้นสุดสัญญาระยะเวลาการเช่า จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม หลักการนี้จะไม่มีผลบังคับใช้ในมูลเหตุที่ได้กำหนดไว้ตาม「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10(1) (「พระราชบัญญัติคุ้มครอง การเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-4(1) และ (2))
· ขอให้กับบุคคลซึ่งผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ชำระเงินกินเปล่า หรือ รับเงินกินเปล่าจากบุคคล ซึ่งผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่
· การป้องกันไม่ให้บุคคลซึ่งผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่จากการชำระเงินกินเปล่าให้กับผู้เช่า
· ขอให้บุคคลซึ่งผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ชำระค่าเช่า และค่ามัดจำเป็นจำนวนมากผิดปกติ เมื่อ เทียบกับภาษีอาคารพาณิชย์ ค่าใช้จ่ายสาธารณะ ค่าเช่าและค่ามัดจำของอาคารพาณิชย์โดยรอบ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
· ปฏิเสธที่จะสรุปสัญญาเช่ากับบุคคลที่ผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ โดยปราศจากมูลเหตุอันควร ดังต่อไปนี้
√ ในกรณีที่บุคคลที่ผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่สามารถรับภาระการจ่ายค่ามัดจำหรือค่าเช่า
√ ในกรณีที่บุคคลที่ผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ มีแนวโน้มที่จะละเมิดหน้าที่ในการเป็นผู้เช่า หรือมูลเหตุสำคัญใด ๆ ที่ก่อให้เกิดความยากลำบากในการรักษาสัญญาเช่า
√ ในกรณีที่สาระสำคัญของสัญญาเช่า คืออาคารพาณิชย์ที่ไม่ได้ถูกใช้ในการทำกำไรมาอย่างน้อย 18 เดือน
√ ในกรณีที่ผู้เช่ารายใหม่ที่ได้รับการเลือกโดยผู้ให้เช่า ได้สรุปสัญญาเงินกินเปล่ากับผู้เช่า และได้ ชำระเงินกินเปล่า
ความรับผิดชอบต่อความเสียหายของผู้ให้เช่า
- ในกรณีที่ผู้ให้เช่ามีส่วนร่วมในการกระทำต้องห้ามดังกล่าวข้างต้นในการเก็บเงินกินเปล่า และส่งผล ให้เกิดความสูญเสียใด ๆ กับผู้เช่า เขา/เธอจะต้องรับผิดชอบชดใช้ต่อความสูญเสียดังกล่าว (「พระราชบัญญัติคุ้มครอง การเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-4(3))
- ค่าสินไหมทดแทนแทนความเสียหายซึ่งเกิดขึ้นกับผู้ให้เช่าจะสิ้นสุดลง เมื่อครบกำหนดอายุความ หากไม่ได้ใช้สิทธิ์ภายใน 3 ปีนับจากวันที่สัญญาเช่าหมดอายุ (「พระราชบัญญัติคุ้มครอง การเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-4 (4))
หน้าที่ของผู้เช่าในการให้ข้อมูล
- ผู้เช่าจะต้องให้ข้อมูลแก่ผู้ให้เช่าตามความรู้ที่ดีที่สุดของเขา/เธอ เกี่ยวกับความสามารถทางการเงิน ของบุคคลที่ผู้เช่าจัดให้เป็นผู้เช่ารายใหม่ เช่น ความเต็มใจและความสามารถของบุคคลดังกล่าว ในการจ่ายค่ามัดจำและค่าเช่า และการปฏิบัติหน้าที่ในฐานะผู้เช่า (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่า อาคารพาณิชย」มาตรา 10-4 (5))
ข้อยกเว้นจากการขอเงินกินเปล่า
- ข้อกำหนดตาม 「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」 มาตรา 10-4 จะบังคับใช้กับ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ใด ๆ ดังต่อไปนี้ (「พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าอาคารพาณิชย์」มาตรา 10-5)
· ในกรณีที่อาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เป็นส่วนหนึ่งของร้านค้าขนาดใหญ่หรือร้านค้าที่ใหญ่พอประมาณ (แต่ไม่รวมถึงตลาดแบบดั้งเดิม)ตามที่ระบุไว้ตาม 「พระราชบัญญัติพัฒนาการกระจายอุตสาหกรรม」มาตรา 2
· ในกรณีที่อาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าเป็นทรัพย์สินของรัฐ ตามที่กำหนดไว้ใน 「พระราชบัญญัติทรัพย์สินของรัฐ」หรือทรัพย์สินสาธารณะ ตามพ「ระราชบัญญัติทรัพย์สินสาธารณะ และการจัดการโภคภัณฑ์」