การต่ออายุสัญญาเช่าตามข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาในสัญญาเช่า
การต่ออายุสัญญาตามข้อตกลง
- ผู้ให้เช่าและผู้เช่าอาจตกลงต่ออายุสัญญาเช่าต่อการเปลี่ยนแปลงของเงื่อนไข,ระยะเวลา,ฯลฯของสัญญาเช่า,หรือภายใต้เงื่อนไขเดียวกันของสัญญาเช่าก่อนหน้านี้ ในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าใกล้สิ้นสุดลง
ผลของการต่ออายุตามข้อตกลง
- ผลของการต่ออายุตามการตกลงควรให้กำหนดโดยรายละเอียดของข้อตกลง
- การต่ออายุตามข้อตกลงกับการเปลี่ยนแปลงในเงื่อนไขของสัญญาเช่าจะไม่คัดค้านการกับบุคคลที่สามที่มี ความสนใจในการให้เช่ามาก่อนในแง่ของการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข ในกรณีที่เงินประกันการเช่าเพิ่มขึ้น ผู้เช่าจะได้รับวันที่ที่ถูกกำหนดในสัญญาเช่าเพื่อที่จะได้รับสิทธิในการคืนค่าชำระพิเศษจากผู้ที่รับผลประโยชน์ตกทอด
การต่ออายุโดยปริยายภายใต้พ.ร.บ.คุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่อยู่อาศัย
คุณสมบัติในการต่ออายุโดยปริยาย:ไม่สามารถแจ้งการปฏิเสธการต่ออายุหรือการเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญา
- หากผู้ให้เช่าไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงการปฏิเสธการต่ออายุ, หรือแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าเขา/เธอจะไม่ต่ออายุสัญญาโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข 6 เดือน ถึง 2 เดือน (บังคับใช้กับสัญญาเช่าที่ดำเนินการหรือต่ออายุหลังวันที่ 10 ธันวาคม 2563) ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าหมดอายุ ให้ถือว่าเป็นการเช่าต่ออายุไปแล้วโดยปริยายในเงื่อนไขเดียวกับสัญญาเดิมในขณะที่สัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง และกรณีผู้เช่าไม่แจ้งให้ทราบภายใน 2 เดือนก่อนระยะเวลาเช่าหมดอายุสัญญา ให้ถือว่าการเช่าเป็นไปตามเดิม (ข้อ 6(1)ของพระราชบัญญัติคุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่พักอาศัยละ <ประมวลกฎหมาย ที่ 17363, 9 มิ.ย. 2563> มาตรา 2)
- หากผู้เช่าขาดการชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองครั้งหรือละเมิดข้อผูกพันตามสัญญาเช่าอย่างร้ายแรง,การต่ออายุโดยปริยายจะไม่เป็นผลบังคับ(มาตรา6(3)ของพระราชบัญญัติคุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่พักอาศัย)
ผลกระทบของการต่อายุโดยปริยาย
- ถ้าสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยได้รับการต่ออายุโดยปริยาย, แล้วสัญญาเช่านั้นจะถือว่าได้รับการต่ออายุใหม่ ภายใต้เงื่อนไขเช่นเดียวกับฉบับเดิม (ส่วนเดิมของข้อ 6(1) พ.ร.บ.คุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่พักอาศัย)
- ถ้าสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยได้รับการต่ออายุโดยปริยายแล้ว ระยะเวลาของสัญญาเช่าให้ถือเป็น 2 ปี (ข้อ 4 (1) และ 6 (2) ของพระราชบัญญัติคุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่อยู่อาศัย)
การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ต่ออายุโดยปริยาย
- หากสัญญาเช่าได้รับการต่ออายุโดยปริยายผู้เช่าอาจยกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ตลอดหรือร้องขอระยะเวลาเช่าเป็นเวลา 2 ปี (ข้อ 4 (1) และ 6-2 (1) ของพ.ร.บ.คุ้มครองสิทธิสัญ ญาการเช่าที่อยู่อาศัย)
- ในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญา จะมีผลใช้บังคับเมื่อพ้น3เดือน นับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้รับหนังสือแจ้ง (มาตรา 6-2 (2) ของพระราชบัญญัติคุ้มครองสิทธิสัญญาการเช่าที่อยู่อาศัย)
ข้อตกลงเพื่อต่อสัญญาเช่าภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย
สิทธิเรียกร้องขอต่อสัญญาเช่า
- แม้จะมีบทบัญญัติการต่ออายุโดยนัย ตาม 「กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารและที่พักอาศัย」 ข้างต้น ผู้ให้เช่าต้องดำเนินการต่ออายุสัญญาภายใน 6 เดือนถึง 2 เดือนก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่า (บังคับใช้กับสัญญาเช่าที่ดำเนินการหรือต่ออายุหลังวันที่ 10 ธันวาคม 2563) หากมีการร้องขอจากผู้เช่า โดยจะไม่สามารถปฏิเสธได้โดยไม่มีเหตุผลอันควร (「กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารและที่พักอาศัย」มาตรา 6-3 (1) ฉบับเดิม , มาตรา 6 (1) ใบแทรกและส่วนเพิ่มเติม<ประมวลกฎหมายที่ 17363, วันที่ 9 มิ.ย. 2563>มาตรา 2 ) ผู้เช่าอาจใช้สิทธิ์ในการขอต่ออายุสัญญาได้เพียงครั้งเดียว และระยะเวลาของการต่ออายุสัญญาจะไม่เกิน 2 ปี (「กฎหมายคุ้มครองการเช่าอาคารและที่พักอาศัย」มาตรา 6-3 (2))