ข้อจำกัดในการเช่าช่วง
นิยามของการเช่าช่วง
- การเช่าช่วงของบ้านเป็นสัญญาที่ผู้เช่าอนุญาตให้บุคคลที่สามใช้อาคารเช่าซื้อและทำกำไรจากการเช่าตามสิทธิของเขา/เธอ
ข้อจำกัดในการเช่าช่วง
- สัญญาเช่าช่วงมีผลบังคับใช้และเกิดขึ้นโดยสัญญาระหว่างผู้ให้เช่าช่วง (ผู้เช่าเดิม) กับผู้เช่าช่วงรายย่อย (ผู้เช่าใหม่)โดยไม่อ้างถึงเอกสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเจ้า อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าเดิมจะไม่สามารถทำการให้เช่าช่วง ได้โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า หากผู้เช่าเดิมละเมิดกฎหมาย,ผู้ให้เช่าอาจยกเลิกสัญญาเช่าได้ (มาตรา 629 แห่งพระราชบัญญัติแพ่ง)
การให้เช่าช่วงด้วยความยินยอมของผู้ให้เช่า
ความสัมพันธ์ทางกฎหมายในการเช่าช่วง
- ความสัมพันธ์ระหว่าง ผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง จะถูกกำหนดโดยรายละเอียดของสัญญาเช่าช่วง ผู้ให้เช่าช่วงมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะบุคคลผู้ให้เช่าตรงกันข้ามกับบุคคลผู้เช่าช่วง
- ผู้ให้เช่าอาจใช้สิทธิตามสัญญาเช่ากับผู้เช่า (มาตรา 630 (2) แห่งพระราชบัญญัติแพ่ง)
- ผู้เช่าช่วงถือว่ามีภาระผูกพันโดยตรงกับผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตามผู้เช่าช่วงไม่สามารถอ้างสิทธิ์แก้จ่างต่อ ผู้ให้เช่าได้ถึงการชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าช่วง (มาตรา 630 (1) แห่งกฎหมายแพ่ง)
· สิทธิของผู้เช่าช่วงจะไม่ถูกระงับแม้ในขณะที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง มิใช่โดยพ้นระยะเวลาของสัญญาเช่า, ฯลฯ แต่ขึ้นโดยข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ดังนั้นการดำรงอยู่ของการเช่าช่วงอาจถูกกล่าวอ้าง สิทธิ์แก่ให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่า (มาตรา 631 แห่งพระราชบัญญัติพลแพ่ง)
การให้เช่าช่วงบ้านเช่าและอำนาจคัดค้าน
- ในกรณีที่ผู้เช่าทำการเช่าช่วงบ้านเช่าหลังจากได้รับอำนาจคัดค้านแล้ว
· ในกรณีที่ผู้เช่าของบ้านที่มีอำนาจคัดค้านอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ให้เช่าช่วงบ้านด้วยความยินยอม ของผู้ให้เช่า อำนาจคัดค้านของเดิมของผู้เช่าจะไม่หมดลง แต่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องแม้จะมีสถานะ การครอบครองและการจดทะเบียนถิ่นที่พำนัก,ซึ่งหมายถึงเอกสารสิทธิในการเช่าซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงโดยการเช่าช่วง (คำตัดสินของศาลฎีกาลงวันที่ 10 มิถุนายน 2553 เลขที่คดี 2009Da 101275)
- ในกรณีที่ผู้เช่าทำการเช่าช่วงบ้านเช่าโดยไม่มีอำนาจคัดค้าน
· ในกรณีที่ผู้เช่าทำการให้เช่าช่วงบ้านเช่าโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าโดยไม่มีการอยู่บ้านเช่าและไม่ได้ทำการจดทะเบียนที่อยู่อาศัย แต่ที่ผู้เช่าช่วงมีที่การอยู่อาศัยในบ้านเช่านั้นและจดทะเบียนผู้อยู่อาศัยแล้วถือว่าให้ผู้เช่าได้รับมอบอำนาจคัดค้านโดยการนั้น (คำตัดสินของศาลฎีกาลงวันที่ 18 มิถุนายน พ.ศ. 2537 คดีหมายเลข 94Da 3155)
การเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
ความสัมพันธ์ทางกฎหมายในการเช่าช่วง
- ผู้เช่าช่วงจะได้รับสิทธิข้อเรียกร้องในการใช้บ้านและรับผลกำไรโดยสิ่งนั้นจากผู้ให้เช่าช่วง,และผู้ให้เช่าช่วงมีสิทธิขอค่าเช่าจากผู้เช่าช่วง
- แม้ว่าความสัมพันธ์ของสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังคงมีอยู่,ผู้ให้เช่าอาจยกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้โดยเหตุผลของการเช่าช่วงที่ไม่ได้รับอนุญาต (มาตรา 629 (2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
- ความถูกต้องของการเช่าช่วงบ้านเช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าจะไม่เป็นที่อ้างสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า ดังกล่าว เมื่อผู้เช่าช่วงกระทำการครอบครองบ้านเช่าโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอม ให้ถือว่าเป็นการครอบครองที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายต่อต้านผู้ให้เช่า,และผู้ให้เช่าอาจเรียกร้องบ้านคืนจากการเช่าช่วงนั้นโดยการเป็นเจ้าของของเขา/เธอ (มาตรา 213 และมาตรา 214 แห่งพระราชบัญญัติแพ่ง )
การเช่าช่วงบ้านเช่าและอำนาจคัดค้าน
- ในหลักการการให้เช่าช่วงบ้านเช่าโดยผู้เช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าจะเป็นโมฆะดังนั้น ผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงจะไม่ได้รับอำนาจคัดค้านต่อการเช่าช่วงบ้านเช่าต่อผู้ให้เช่าเช่นเดียวกันกับบุคคลที่สาม