Pembatasan Subsewa
Konsep subsewa
- Subsewa rumah adalah kontrak di mana penyewa mengizinkan pihak ketiga untuk menggunakan rumah sewaan dan memperoleh keuntungan darinya berdasarkan hak sewa yang ia miliki.
Pembatasan subsewa
- Kontrak subsewa dianggap sah dan berlaku dengan kontrak antara sub-pemberi sewa (penyewa asli) dan sub-penyewa (penyewa baru) terlepas dari persetujuan pemberi sewa. Namun, penyewa tidak dapat melakukan subsewa objek yang disewa tanpa persetujuan pemberi sewa. Jika penyewa melanggar ketentuan ini, maka pemberi sewa dapat membatalkan kontrak sewa (Pasal 629 Undang-Undang Hukum Perdata).
Subsewa dengan Persetujuan Pemberi Sewa
Hubungan hukum dalam subsewa
- Hubungan antara sub-pemberi sewa dan sub-penyewa ditentukan oleh rincian kontrak subsewa. Sub-pemberi sewa memiliki hak dan kewajiban sebagai pemberi sewa terhadap sub-penyewa.
- Pemberi sewa dapat menggunakan hak tersebut setelah adanya kontrak sewa terhadap penyewa (Pasal 630 (2) Undang-Undang Hukum Perdata).
- Sub-penyewa memiliki kewajiban langsung kepada pemberi sewa. Namun, sub-penyewa tidak dapat menentang pemberi sewa dengan pembayaran uang sewa kepada sub-pemberi sewa (Pasal 630 (1) Undang-Undang Hukum Perdata).
· Hak sub-penyewa tidak akan hilang bahkan saat kontrak sewa berakhir bukan karena selesainya masa sewa, dll. tapi karena kesepakatan antara pemberi sewa dan penyewa. Maka, berlakunya subsewa dapat diklaim terhadap pemberi sewa dan penyewa (Pasal 631 Undang-Undang Hukum Perdata).
Subsewa rumah sewaan dan hak oposisi
- Jika penyewa melakukan subsewa rumah sewaan setelah memperoleh hak oposisi
· Jika penyewa rumah dengan hak oposisi secara sah melakukan subsewa rumah dengan persetujuan pemberi sewa, maka hak oposisi penyewa asli terkait hak sewa tidak akan hilang tapi akan terus berlaku meskipun status penerimaan dan registrasi warga, yang menjadi dasar hak sewa, diubah oleh kontrak subsewa (Putusan Mahkamah Agung tertanggal 10 Juni 2010, Kasus No. 2009Da 101275).
- Jika penyewa melakukan subsewa rumah sewaan tanpa memperoleh hak oposisi
· Jika penyewa melakukan subsewa rumah dengan persetujuan pemberi sewa tanpa menerima rumah sewaan dan menyelesaikan registrasi warga, dan sub-penyewa menerima rumah dan menyelesaikan registrasi warga, maka penyewa memperoleh hak oposisi sejak saat itu (Putusan Mahkamah Agung tertanggal 18 Juni 1994, Kasus No. 94Da 3155).
Subsewa tanpa Persetujuan Pemberi Sewa
Hubungan hukum dalam subsewa
- Sub-penyewa memperoleh klaim dari sub-pemberi sewa untuk menggunakan rumah sewaan dan memperoleh keuntungan darinya, dan sub-pemberi sewa berhak meminta sub-penyewa membayar uang sewa.
- Meskipun hubungan sewa antara pemberi sewa dan penyewa terus berlaku, pemberi sewa dapat membatalkan kontrak dengan penyewa dengan alasan subsewa tanpa izin (Pasal 629 (2) Undang-Undang Hukum Perdata).
- Keabsahan subsewa rumah sewaan tanpa persetujuan pemberi sewa tidak dapat diklaim terhadap pemberi sewa. Maka, jika sub-penyewa memperoleh rumah sewaan, hal ini akan dianggap sebagai penerimaan ilegal dalam hubungannya dengan pemberi sewa, dan pemberi sewa dapat meminta pengembalian rumah tersebut dari sub-penyewa berdasarkan hak kepemilikannya (Pasal 213 dan 214 Undang-Undang Hukum Perdata).
Subsewa rumah sewaan dan hak oposisi
- Pada prinsipnya, subsewa rumah sewaan oleh penyewa tanpa persetujuan pemberi sewa dianggap tidak berlaku. Maka, penyewa atau sub-penyewa tidak dapat menentang pemberi sewa maupun pihak ketiga dengan subsewa rumah sewaan.