Thỏa thuận cho thuê quy định điều khoản và điều kiện quan trọng và điều khoản đặc biệt bắt buộc phải có trong hợp đồng.
Soạn thảo hợp đồng
- Thỏa thuận cho thuê phải có các vấn đề sau (Điều 26(1) 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」 và Điều 22(1) 「Nghị định Thực thi Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
· Thông tin cá nhân về các bên tham gia giao dịch
· Đánh dấu đối tượng
· Ngày của hợp đồng
· Vấn đề liên quan tới thanh toán như số tiền giao dịch và số tiền đặt cọc hợp đồng và ngày thanh toán liên quan
· Thời gian và ngày bàn giao đối tượng
· Thông tin chuyển giao quyền liên quan
· Điều khoản và điều kiện hoặc giới hạn thời gian của hợp đồng nếu có
· Xác nhận về đối tượng môi giới và ngày cấp lưu ý giải trình đối tượng môi giới
· Chi tiết về các điều khoản khác
※ Bởi quý vị sẽ phải tuân theo các quyền và nghĩa vụ nêu rõ trong thỏa thuận cho thuê đã soạn thảo, cần phải tìm hiểu thận trọng. Đặc biệt, các phần trong đó có thể phát sinh bất kỳ vấn đề nào như trong điều khoản đặc biệt về loại hình kinh doanh, phí tổn, sử dụng bãi đỗ xe, v.v. cần được kiểm tra kỹ lưỡng và tham khảo bên cho thuê trước khi đưa vào thỏa thuận.
Tài liệu cần nhận được sau khi ký thỏa thuận
- Khi ký thỏa thuận cho thuê, cần kiểm tra và lưu trữ các tài liệu sau đây.
· Thỏa thuận cho thuê thương mại (Điều 26(1) 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」)
√ Khi đại lý bất động sản được cấp phép thực hiện gây ra thiệt hại đối với bất động sản cho một bên giao dịch do cố tình hoặc sơ ý trong quá trình môi giới, bên này sẽ phải chịu trách nhiệm về thiệt hại (Điều 30(1) 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
√ Ngoài ra, khi đại lý bất động sản được cấp phép không chuẩn bị, bàn giao hoặc giữ tài liệu hợp đồng theo cách phù hợp, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu đình chỉ hoạt động kinh doanh của bên này trong thời hạn nhất định không quá 6 tháng (Điều 39(1) Điểm 8 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
· Văn bản xác nhận và giải trình về đối tượng môi giới (Điều 25(3) 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」)
√ Khi đại lý bất động sản được cấp phép không chuẩn bị và cung cấp văn bản xác nhận và giải trình về đối tượng môi giới hoặc các chi tiết được chuẩn bị trong văn bản xác nhận khác với thực tế và gây ra thiệt hại, bên tham gia giao dịch có thể nộp đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với đại lý bất động sản được cấp phép (Tham khảo Điều 25(3) và Điều 30(1) 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
√ Ngoài ra, khi đại lý bất động sản được cấp phép không chuẩn bị, bàn giao hoặc lưu trữ tài liệu hợp đồng theo đúng cách, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu đình chỉ hoạt động kinh doanh của bên này trong thời hạn nhất định không quá 6 tháng (Điều 39(1) Điểm 6 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
· Chứng nhận khấu trừ mà đại lý bất động sản được cấp phép đã nhận được sau khi đăng ký mua bảo hiểm bảo lãnh hoặc quỹ tương hỗ cho tai nạn liên quan đến môi giới
√ Đại lý bất động sản được cấp phép không đưa ra giải trình về vấn đề liên quan đến trách nhiệm pháp lý đối với thiệt hại hoặc cấp bản sao chứng nhận quan hệ hoặc tài liệu điện tử về chứng nhận quan hệ sẽ phải chịu phạt hành chính không quá 1 triệu won (Điều 51(3) Điểm 5 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
√ Ngoài ra, khi đại lý bất động sản được cấp phép bắt đầu kinh doanh mà không tiến hành bất kỳ biện pháp nào để đảm bảo trách nhiệm bồi thường thiệt hại, cơ quan đăng ký có thể thu hồi đăng ký thành lập văn phòng môi giới liên quan (Điều 38(2) Điểm 8 「Luật Đại lý Bất động sản Được cấp phép」).
Ngay khi đáp ứng các điều kiện cần thiết cho quyền phản ứng và lấy được chứng nhận có ngày ấn định trong thỏa thuận cho thuê thì quyền thanh toán ưu tiên sẽ được xác lập.
Hoàn thành điều kiện cần thiết cho quyền phản ứng
- Khái niệm
· “Quyền phản kháng” đề cập đến sức mạnh pháp lý cho phép bên thuê yêu cầu các điều khoản và điều kiện cho thuê đối với bên thứ ba hoặc bên được chuyển nhượng hoặc một người thừa kế quyền cho thuê tòa nhà thương mại hoặc bên có lợi ích khác đối với tòa nhà thương mại cho thuê (Điều 3(1) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
- Các điều kiện cần thiết dẫn đến quyền phản kháng
· Ngay cả khi bên thuê chưa đăng ký việc thuê của mình, nếu bên này đã ① được bàn giao tòa nhà và ② nộp đơn đăng ký kinh doanh, quyền phản kháng sẽ được xác lập vào ngày sau (Điều 3(1) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
- Tác động
· Bên thuê tòa nhà thương mại có quyền phản kháng có thể yêu cầu tiếp tục duy trì quyền thuê đối với chủ sở hữu mới của tòa nhà thương mại (bên được chuyển nhượng hoặc bên thắng thầu), ngay cả khi tòa nhà được chuyển nhượng cho người khác, hoặc bán qua đấu giá hoặc đấu giá công khai (Điều 3(2) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
※ Các điều khoản về quyền phản kháng, v.v. (Điều 3 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」) sẽ được áp dụng cho hoạt động cho thuê với tiền đặt cọc vượt quá mức được thiết lập cho từng khu vực theo Thông tư Điều 2(1) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」 (Điều 2(3) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
Quyền thanh toán ưu tiên
- Khái niệm
· “Quyền thanh toán ưu tiên” đề cập đến quyền của bên thuê trong trường hợp bên này được hoàn tiền đặt cọc bảo đảm hơn so với các người cho vay sau hoặc ngươi cho vay khác với số tiền thực tế của tòa nhà cho thuê (bao gồm mặt bằng thuộc quyền sở hữu của chủ đất) vào thời điểm đấu giá theo 「Luật Thi hành Dân sự」 hoặc đấu giá công theo 「Luật Thu Thuế Quốc gia」 (Tham khảo Điều 5(2) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
- Các điều kiện cần thiết để lấy được quyền thanh toán ưu tiên
· Bên thuê ① được trang bị các điều kiện cần thiết cho quyền phản ứng (bàn giao tòa nhà và đơn đăng ký kinh doanh) ②đã nhận được chứng nhận có ngày ấn định trên hợp đồng cho thuê từ người đứng đầu văn phòng thuế có thẩm quyền và sẽ có quyền thanh toán ưu tiên (Điều 5(2) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
Bảo vệ cơ hội thu phí tổn
Khái niệm về phí tổn
- “Phí tổn” đề cập đến giá cả như tiền, trả cho bên cho thuê hoặc bên thuê, ngoài tiền đặt cọc và tiền thuê, như giá chuyển nhượng hoặc sử dụng giá trị tài sản vô hình hoặc hữu hình, gồm cơ sở kinh doanh, trang thiết bị, khách hàng, tín dụng, bí quyết kinh doanh và lợi ích kinh doanh phát sinh từ địa điểm của tòa nhà thương mại, được chi trả bởi người tiến hành hoặc định tiến hành hoạt động kinh doanh trong tòa nhà thương mại, đối tượng chủ thể của hoạt động cho thuê (Điều 10-3(1) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」)
- “Hợp đồng phí tổn” đề cập đến hợp đồng yêu cầu bất kỳ người nào có ý định trở thành bên thuê mới chi trả phí tổn nói trên cho bên thuê (Điều 10-3(2) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
Bảo vệ cơ hội thu phí tổn
- Bên cho thuê không được gây cản trở bên thuê nhận phí tổn tuân theo hợp đồng phí tổn từ người đã được bên thuê sắp xếp để trở thành bên thuê mới, bằng cách có bất kỳ hành động nào sau đây trong vòng 3 tháng trước khi hết hạn thuê cho tới khi hết hạn thuê. Tuy nhiên, điều này sẽ không được áp dụng nếu tồn tại bất kỳ căn cứ nào quy định trong Điều 10(1) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」 (Điều 10-4(1) và (2) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
· Yêu cầu người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới trả phí tổn hoặc nhận phí tổn từ người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới
· Ngăn người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới trả phí tổn cho bên thuê
· Yêu cầu người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới trả khoản tiền thuê và đặt cọc lớn đáng kể so với thuế áp đặt lên tòa nhà thương mại, phí công khai, tiền thuê và đặt cọc của những tòa nhà thương mại xung quanh và các loại phí khác.
· Từ chối ký hợp đồng cho thuê với người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới mà không có các căn cứ hợp lý sau đây
√ Trong trường hợp người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới không thể chi trả tiền đặt cọc hay tiền thuê
√ Trong trường hợp người được bên thuê thu xếp trở thành bên thuê mới có khả năng vi phạm nghĩa vụ của bên thuê hoặc tồn tại bất kỳ căn cứ đáng kể nào khiến việc duy trì hoạt động cho thuê trở nên khó khăn
√ Trong trường hợp đối tượng chủ thể của hoạt động cho thuê là tòa nhà thương mại và chưa được sử dụng để thu lời trong ít nhất 18 tháng
√ Trong trường hợp bên thuê mới được bên cho thuê chọn đã ký kết hợp đồng phí tổn với bên thuê và đã trả phí tổn
Trách nhiệm pháp lý về thiệt hại của bên cho thuê
- Khi bên cho thuê tham gia bất kỳ hành động bị cấm nào nêu trên liên quan đến thu phí tổn gây ra tổn thất cho bên thuê, bên cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường tổn thất đó (Phần đầu Điều 10-4(3) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với bên cho thuê sẽ hết hạn khi hết thời hiệu nếu việc này không được thực hiện trong vòng 3 năm kể từ ngày hợp đồng cho thuê hết hạn (Điều 10-4(4) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
Nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên thuê
- Bên thuê phải cung cấp thông tin cho bên cho thuê, theo hiểu biết tốt nhất của bên thuê, về năng lực tài chính của người được bên thuê sắp xếp trở thành bên thuê mới, như tinh thần sẵn sàng và khả năng trả tiền đặt cọc và tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê của người đó (Điều 10-4(5) 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
Miễn trừ nộp phí tổn
- 「Các điều khoản theo Điều 10-4 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」 sẽ áp dụng cho bất kỳ hoạt động thuê tòa nhà thương mại nào sau đây (Điều 10-5 「Luật Bảo vệ Hoạt động thuê và cho thuê Tòa nhà Thương mại」).
· Trong trường hợp tòa nhà thương mại, đối tượng chủ thể của hoạt động cho thuê, nằm trong một cửa hàng lớn hoặc khá lớn theo quy định trong Điều 2 「Luật Phát triển Công nghiệp Phân phối」(trừ chợ truyền thống)
· Trong trường hợp tòa nhà thương mại, đối tượng chủ thể của hoạt động cho thuê, là bất động sản nhà nước theo quy định trong 「Luật Tài sản Nhà nước」 hoặc tài sản công theo 「Luật Quản lý Tài sản và Hàng hóa Công」