Giới hạn cho thuê lại
Khái niệm cho thuê lại
- Thuê lại nhà là thỏa thuận do bên thuê dựa vào quyền thuê của mình để cho bên thứ 3 sử dụng làm lợi nhà thuê đó.
Giới hạn về cho thuê lại
- Hợp đồng cho thuê lại được tạo lập có hiệu lực giữa bên cho thuê lại (bên thuê cũ) và bên thuê lại (bên thuê mới) mà không liên quan đến trạng thái cho phép của bên cho thuê. Tuy nhiên, bên thuê không được cho thuê lại nhà khi không có đồng ý của bên cho thuê, và trong trường hợp vi phạm bên cho thuê có thể hủy hợp đồng cho thuê (Điều 629「Luật dân sự」).
Cho thuê lại có đồng ý của bên cho thuê
Quan hệ pháp luật dựa trên việc cho thuê lại
- Quan hệ giữa bên cho thuê lại và bên thuê lại được quyết theo nội dung hợp đồng cho thuê lại, bên cho thuê lại có nghĩa vụ và quyền lợi như bên cho thuê đối với bên thuê lại.
- Bên cho thuê có thể thi hành quyền lợi về bên thuê theo hợp đồng thuê và cho thuê nhà ở (Khoản 2 Điều 630 「Luật dân sự」).
- Bên thuê lại có nghĩa vụ trực tiếp đối với bên cho thuê. Tuy nhiên bên thuê lại không được phản đối bên cho thuê bằng việc chi trả phí thuê cho bên cho thuê lại (Khoản 1 Điều 630 「Luật dân sự」).
· Trong trường hợp hợp đồng kết thúc dưới thỏa thuận của bên thuê và bên cho thuê chứ không phải do chấm dứt thời hạn quan hệ thuê và cho thuê, quyền lợi của bên thuê lại sẽ không mất hiệu lực. Do đó, có thể khẳng định sự tồn tại của việc thuê lại giữa bên cho thuê và bên thuê (Điều 631 「Luật dân sự」).
Cho thuê lại nhà thuê và Năng lực phản kháng
- Trường hợp cho thuê lại sau khi bên thuê có sẵn Năng lực phản kháng
· Trường hợp bên thuê có Năng lực phản kháng và cho thuê lại hợp pháp với sự đồng ý của bên cho thuê, cho dù cách thức chiếm hữu về cho thuê lại hay thay đổi đăng ký cư trú thì Năng lực phản kháng của quyền thuê mà bên thuê vốn có sẽ không mất hiệu lực mà tồn tại với tính đồng nhất được duy trì (Quyết định số 2009DA101275 Toà án tối cao tuyên bố ngày 10.6. 2010).
- Trường hợp cho thuê lại nhưng bên thuê chưa có Năng lực phản kháng
· Trong trường hợp bên thuê chưa đăng ký cư trú và chuyển giao nhà thuê mà cho thuê lại với sự đồng ý của bên cho thuê và bên tiếp nhận nhà thuê lại kết thúc kết thúc chuyển giao và đăng ký cư trú, bên thuê sẽ có Năng lực phản kháng từ lúc đó (Quyết định số 94DA3155 Toà án tối cao tuyên bố ngày 18.6.1994).
Cho thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
Quan hệ pháp luật dựa trên việc cho thuê lại
- Bên thuê lại có được quyền thuê với nội dung được sử dụng làm lợi nhà ở và bên cho thuê lại có quyền yêu cầu thanh toán phí thuê đối với bên thuê lại
- Quan hệ thuê và cho thuê giữa bên cho thuê và bên thuê vẫn được duy trì, bên cho thuê có thể hủy hợp đồng với lý do cho thuê lại bất hợp pháp (Khoản 2 Điều 629 「Luật dân sự」).
- Việc cho thuê lại không có đồng ý của bên cho thuê, vì không thể khẳng định hiệu lực từ bên cho thuê , bên cho thuê lại chiếm hữu nhà thuê sẽ trở thành chiếm hữu bất hợp pháp, bên cho thuê có thể yêu cầu hoàn trả quyền sở hữu nhà thuê (Điều 213 và Điều 214「Luật dân sự」).
Cho thuê lại nhà thuê và Năng lực phản kháng
- Vì việc cho thuê lại nhà thuê không có sự đồng ý của bên cho thuê về quy tắc là không có hiệu lực nên bên thuê hoặc bên thuê lại không thể phản đối bên thứ 3 cũng như bên cho thuê.