تأمين سند التنفيذ
تأمين سند التنفيذ
- إذا لم يعيد المؤجر العربون حتى بعد انقضاء مدة العقد فإنه يجوز للمستأجر تحصيل الوديعة عن طريق تقديم طلب المزاد على المسكن المؤجر بناءً على الحكم النهائي البات في الدعوى التي تطالب بسداد العربون أو سند التنفيذ المتطابق معه (المادة 3-2 (1) من قانون حماية إيجار المساكن).
※ يُقصد بمصطلح "سند التنفيذ" الوثيقة العدلية التي تشير إلى وجود نطاق حق المطالبة لتحقيقه عن طريق سلطة الدولة الإلزامية ومنحه قوة تنفيذية.
إعدادات قبل تأمين سند التنفيذ
إرسال بريد إلكتروني مصدق على محتواه
- إذا لم يعيد المؤجر العربون حتى بعد انقضاء مدة عقد الإيجار فإنه يجوز للمستأجر حث المؤجر على سداد العربون عن طريق إرسال بريد مصدق على محتواه يفيد بحقيقة عقد الإيجار ومبلغ العربون المراد إعادته عند إنهاء عقد الإيجار وما إلى ذلك.
المطالبة بالحجز التحفظي
- يُنصح بأن يطالب المستأجر بالحجز التحفظي على ممتلكات المؤجر قبل إقامة دعوى للمطالبة بسداد العربون.
※ الحجز التحفظي هو إجراء يُتخذ للاحتفاظ بالوضع الحالي عن طريق الحجز على ممتلكات المدين مقدمًا والتي تكون ضمانًا عامًا والاحتفاظ بالتنفيذ الإلزامي في المستقبل عن طريق منع الوضع الحالي من التغيير حيث يكون من المستحيل أو الصعب تنفيذ التنفيذ الإلزامي في المستقبل إذا بقيت المطالبة أو المطالبة التي يمكن تحويلها إلى أموال كما هي (المادة 276 (1) من قانون التنفيذ المدني).
طلب إصدار أمر الدفع
مفهوم أمر الدفع
- أمر الدفع هو محاولة لأمر المدين بالدفع دون استجوابه/ استجوابها، وذلك عندما يقدم الدائن طلبًا من طرف واحد للمطالبة بدفع مبلغ محدد من المال أو غيره من المنقولات أو الأوراق المالية (المادة 462 من قانون الإجراءات المدنية).
طلب إصدار أمر الدفع
- يتعين على أي مستأجر يرغب في تقديم طلب إصدار أمر الدفع أن يملأ طلب أمر الدفع الذي يتضمن المعلومات التالية ويقدمه إلى المحكمة التي تكون لها ولاية قضائية على عنوان المؤجر (المواد 463 و464 و468 من قانون الإجراءات المدنية):
. سماء المؤجر والمستأجر.
. العنوان وجهة الاتصال اللازمين لإرسال نسخة أصيلة من أمر الدفع؛
. المبلغ المطالب به؛
. مضمون وأسباب المطالبة.
إنفاذ أمر الدفع
- عندما لا يثير المؤجر أي اعتراض على أمر الدفع أو يُسحب الاعتراض أو يصبح قرار رفض الاعتراض غير القانوني نهائيًا وقاطعًا، فإن أمر الدفع المذكور يكون له نفس أثر الحكم النهائي والقاطع (المادة 474 من قانون الإجراءات المدنية).
طلب التوفيق والصلح المدني
مفهوم نظام التوفيق والصُلح المدني
- في نظام الصُلح المدني، يقترح قاضي الصُلحوالمفوضون الدائمون أو مجلس الصُلح اقتراحًا للصُلح وفقًا لإجراءات الوساطة، بدلًا من إصدار حكم، وذلكبعد الاستماع إلى آراء أطراف النزاع ومراعاة الأوضاع، وتسوية النزاع بالطرق المناسبة والعادلة والسريعةوالفعالة من خلال احترام جهود الأطراف للتوصل إلى اتفاق بشكل مستقل وحر (المادة1 من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
إجراءات الصُلح المدني
① تقديم طلب الصُلح
يملأ المستأجر طلب الصُلح المدني ويقدمه إلى المحكمة التي تكون لها ولاية قضائية على عنوان المؤجر، كما يجوز تقديم طلب الصُلح شفويًا أيضًا. وفي حالة تقديم الطلب شفويًا، يدلي مقدم الطلب بأقواله في حضور أحد مسؤولي المحكمة من الدرجة الرابعة وما إلى ذلك (عملًا بالمواد 3 و 5 (1) و(2) من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
·يجب أن تكون المعلومات التي تخص أطراف النزاع ووكلائهم ومضمون الطلب وتفاصيل النزاع مكتوبة بوضوح في طلب الصُلح. وفي حالة وجود أي مستند إثبات، يتعين تقديمه في وقت تقديم الطلب. وفي تلك الحالات، تقدم نسخًا منه بعدد المدعى عليهم (المادة 2 من اللائحة التنظيمية للصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
② حضور جلسة الصُلح (المادة 15 (1) من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
③ المداولة بشأن الصُلح (المادة 8-من اللائحة التنظيمية للصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
④ إتمام الصُلح (المادة 28 من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
⑤ إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق أو إذا كانت شروط الاتفاق التي توصل إليها الطرفان غير معقولة، يصدر قرار بدلًا من الصُلح (المادة 30 من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
⑥ لا يجوز إصدار الأحكام أثناء عملية الصُلح (المادة 26 (1) من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
⑦ في حالة عدم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين أو إذا اعتبرت تفاصيل الاتفاق غير ملائمة، فإن ذلك يؤدي إلى فشل الصُلح (المادة 27 من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
⑧ الانتقال إلى الإجراءات المدنية
- إذا صدر حكم بعدم المضي قدمًا في الصُلح، حتى إذا كان مقدم الطلب قد قدم طلبًا للصُلح في حالة عدم التوصل إلى اتفاق بشأن الصُلح، وحيث يُقدم اعتراض ضد القرار الصادر بدلًا من الصُلح، تعتبر الدعوى قد قدمت وقت تقديم طلب الصُلح، وتجري مداولة القضية تلقائيًا في الإجراءات القانونية على الرغم من أن الطرف المعني لم يقدم طلبًا بذلك (المادة 36 (1) من قانون الصُلح القضائي في المنازعات المدنية).
المحاكم المختصة بالنظر في محاكمات المطالبات الصغيرة
مفهوم محاكمة المطالبات الصغيرة
- تتناول محاكمة المطالبات الصغيرة المطالبات الصغيرة التي تهدف إلى دفع مبلغ محدد من المال أو غير ذلك من المنقولات أو الأوراق المالية التي لا تتجاوز 30 مليون وون كوري بسرعة من خلال اتباع إجراءات بسيطة (المادتان 1 و2 من قانون محاكمات المطالبات الصغيرة والمادة 1-2 من لائحة محاكمات المطالبات الصغيرة).
توقيت البت في المطالبات الصغيرة
- يستند القرار بشأن ما إذا كانت الدعوى تعتبر مطالبة صغيرة أم لا إلى وقت تقديم الدعوى (قرار المحكمة العليا المؤرخ في 27 مايو 1986، القضية رقم 137 86Da و86Da 138).
المصادقة على السند الإذني
المصادقة على السند الإذني الصادر عن المؤجر
- عندما يصدر المؤجر سندًا إذني إلى المستأجر لسداد عربون الضمان الوارد في عقد الإيجار، يكون من الآمن للمستأجر أن يحصل على سند إذني موثق. حيث إن السند الإذني الموثق الذي يعتبر دليلًا عامًا ومختصًا يحول مسبقًا دون نشوء نزاع بين الطرفين.
إجراءات المصادقة
- يزور المستأجر والمؤجر وكالة التوثيق معًا مثل مكاتب التوثيق ومكاتب المحاماة وشركات المحاماة التي تتناول شؤون التوثيق للحصول على سند إذني موثق. وفي المناطق التي لا يوجد فيها وكالة تصديق، قد يحصلان على سند إذني موثق في فرع مكتب النائب العام في المقاطعة (المادة 8 من قانون كاتب العدل).
·عندما ينوي أيًا من المؤجر أو المستأجر إنهاء إجراءات التوثيق، فإنه يتعين عليه إحضار بطاقة هويته وختمه ووكالة الطرف الآخر الرسمية وشهادة خاتمه الشخصي.
ترفق مستندات التوثيق التي تنص على اعتزام الاعتراف وقبول التنفيذ الإجباري بالسند الإذني الموثق (المادة 56-2 (1) من قانون كاتب العدل).
إنفاذ المصادقة
- في حال لم يسدد المؤجر الأموال المستحقة حتى بعد انقضاء الموعد المحدد لدفع السند الإذني أو عدم الوفاء بوعده/ بوعدها وما إلى ذلك، فإنه يجوز للمستأجر أن يطلب مزادًا إلزاميًا بموجب شرط التنفيذ من وكالة المصادقة التي أعدت مستندات التوثيق.
المحاكم المختصة بدعوى المطالبة لسداد العربون
دعوى بالمطالبة بسداد العربون
- إذا لم يرد المؤجر العربون بعد انقضاء مدة العقد، يجوز للمستأجر تحصيل العربون عن طريق إجراء مزاد على المسكن المؤجر بناءً على الحكم النهائي والقاطع بشأن الدعوى التي تطالب بسداد العربون (المادة 3-2 (1) من قانون حماية إيجار المساكن)
المحاكم المختصة بدعوى المطالبة لسداد العربون
- يجوز للمستأجر رفع دعوى قضائية في المحكمة التي تكون لها ولاية قضائية على عنوانه/ عنوانها للمطالبة بسداد عربون المسكن المؤجر (المادة 29 من قانون الإجراءات المدنية)
حالة استثنائية في دعوى المطالبة بسداد العربون
- يجوز التعامل مع دعوى المطالبة بسداد عربون المسكن المؤجر سريعًا عملًا بقانون محاكمات المطالبات الصغيرة حتى عندما يتجاوز العربون 30 مليون وون كوري (المادة 13 من قانون حماية إيجار المساكن والمادة 6 و7 و10 و11-2 من قانون محاكمات المطالبات الصغيرة)
يسري الحكم النهائي والقاطع بدعوى المطالبة بسداد العربون
- يحق لأي مستأجر استوفى شروط سلطة المعارضة وحصل على التاريخ المحدد في عقد الإيجار الخطي تلقي العربون من السعر المحول للمسكن المؤجر (بما في ذلك موقعه) وتكون له في ذلك أولوية على أي من صغار المدينين والدائنين الآخرين وذلك في وقت إجراء المزاد والبيع العلني، ويجوز لأي مستأجر يكون قد دفع عربونًا صغيرًا أن يمارس حق الامتياز حتى السداد بأولوية قصوى (المادة 3-2 (2) و8 (1) من قانون حماية إيجار المساكن).
- يُسلم المستأجر المسكن المؤجر للمتنازل له للحصول على المبلغ المقسم من السعر المحول للمسكن المؤجر (المادة 3-2 (3) من قانون حماية إيجار المساكن).