签约前的注意事项
收集信息
- 可以通过学校告示板、广告单、不动产中介等获取租房信息。通过不动产中介找房屋时，中介人代理确认有关住宅租赁的法律事项、现场访问等程序，因此较为方便，但是须支付一定数额的中介费用。（《有关房地产交易申报法律》第32条第1项正文）
确认登记事项
- 选择有关心的几个房屋后，为了交易安全，应查看与该房屋有关的登记记录事项，并获取证明这一事项的登记事项证明书，确认有关不动产的标示及所有权、地上权、地役权、传贳权、抵押权、承租权等事项。（《不动产登记法》第3条及第19条）
- 在登记所、区厅或者大法院网站等起诉网站（https://www.iros.go.kr）可以查看登记记录或者签发登记事项证明书[《不动产登记法》第19条、《不动产登记规则》第26条至第32条为止及《关于线上阅览登记记录等的业务处理指南》（大法院登记例规第1761号，2022.12.14.发布，2022.12.16.施行）]。
各种台账的确认
- 要承租的房屋不是公寓时，除不动产登记簿外，还应确认土地台账、建筑物台账，查看要承租的房屋的标示内容与不动产登记簿的标示内容是否一致，并且最好还确认该房屋所在地的将来规划等方面的信息。
- 土地与建筑物登记簿可通过所属市、郡、区厅或者政府24官方网站进行确认(《建筑法》第38条与《建筑物登记簿的记载与管理等相关规则》第11条第1项、第8项)。
现场调查
- 确认不动产登记簿后，最好是直接到现场确认房屋的环境、保存状态、是否有人居住、有无瑕疵、周边环境等后，再决定是否承租该房屋。
合同当事人的确认
- 签订房屋租赁契约时，应与不动产登记簿上记载的房屋所有人签订合同才能减少将来发生纠纷的可能性。
- 因此，签订住宅租赁契约前，应确认对方的身份证，确定对方是否为不动产登记簿上记载的本人。如果是代理人，除了确认身份证外，还应确认委任状与所有人的印鉴证明书。
合同
合同书的签订及订金的支付
- 住宅租赁合同书由出租人（租借房屋的人）及承租人（在此指外国留学生）共同制定。制定租赁合同书时明示交易当事人的身份信息、承租标的物、承租金额、租金支付日期、租赁期间及其他条件等。（《有关房地产交易申报法律》第26条第1项及（《有关房地产交易申报法律施行令》第22条第1项）
- 签订租赁合同时，一般把相当于租赁保证金的10%的金额作为订金支付。这一订金作为履行合同前解除房屋租赁合同时，计算对相对人的损害赔偿金的标准。（《民法》第398条第4项及第565条第1项）
支付余额及入住
- 一般情况下，在入住时支付剩余的金额。支付余额时应再次确认不动产登记簿，以便确认签订房屋租赁合同后有无权利关系的变动。
入住后的注意事项
滞留地变更申告
- 受让承租房屋后进行转入申告时，即使未另行登记，从入住次日起发生对第三人的对抗力。（《住宅租赁保护法》第3条第1项）即，如果房屋成为《住宅租赁保护法》的适用对象，发生拍卖等问题时，可以受到法律的保护。
※“对抗力”是指承租人可以向第三人（租赁房屋的受让人、继承可以出租的权利的人及其他对出租房屋享有利害关系的人）主张承租的内容的法律上之力。（《住宅租赁保护法》第3条第1项）
- 《住宅租赁保护法》的保护对象是具有大韩民国国籍的自然人，因此原则上外国人不受《住宅租赁保护法》的保护。（《住宅租赁保护法》第1条）但是承租住宅的外国人进行相当于转入申告的滞留地变更申告时，例外的成为《住宅租赁保护法》的保护对象。（《出入境管理法》第88条之2第2项及首尔民事地方法院1983.12.16，宣告93Ka Hap73367第11部判决：确定）
- 因此，入住承租房屋后，从该转入之日起15日内向新滞留地的市、郡、区（包括不属于自治区的区）或邑、面、洞负责人或管辖其滞留地的出入境管理事务所所长或办事处处长进行滞留地变更申告。（《出入境管理法》第36条第1项）
※如果违反这一规定未进行滞留地变更申告的，处以100万韩元以下的罚金。（《出入境管理法》第98条第2号）
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取得确定日期
- 确定日期是指为了证明在制定证书的日期里签订房屋租赁合同书的事实，而取得法律上承认的情形。在租赁合同书上取得确定日期后，具备上述对抗要件（受领房屋+转入申告（滞留地变更申告）时，享有优先受偿权。（《住宅租赁保护法》第3条之2第2项）
※“优先受偿权”是指如果承租的房屋根据《民事执行法》进行拍卖或根据《国税征收法》标卖时，从该出卖价款优先于其他后顺位权利人取得承租保证金的权利。（《住宅租赁保护法》第3条之2第2项）
- 确定日期可以在①地方法院（包括分院）登记所或公证事务所（指公证人、公证认可法务法人、合伙法律事务所）②向邑、面、洞的负责人进行转入申告时，可以取得。[《公证人法》第77条之2第2项，《住民登录法实施令》附件第15号样式注意事项栏，《有关私文书日期确定业务处理的例规》第2条]