租赁合同包含构成合同的重要内容和特别约定条款。
拟定合同
- 租赁合同须包含下列内容。（《公认中介师法》第26条第1项及《公认中介师法施行令》第22条第1项）
· 交易当事人的个人信息
· 标的物信息
· 合同签订日
· 交易金额、合同金额及支付日期等支付相关事项
· 标的物交付时间
· 权利转移内容
· 存在合同条件或期限时，相应条件或期限
· 中介标的物确认说明书签发日期
· 其他约定内容
※ 一旦签订租赁合同，就须按照合同内容承担权利和义务，因此需谨慎对待。特别是关于业种特别约定内容、权利金和停车场的使用等可能发生问题的部分，应仔细确认并与出租人充分协商后再写入合同。
签订合同之后需保留的材料
- 签订租赁合同时，建议确认并保管下列材料。
· 商街建筑租赁合同（《公认中介师法》第26条第1项）
√ 因开业公认中介师在从事中介行为时的故意或过失行为受到财产损失的交易，当事人有权要求该开业公认中介师赔偿损失。（《公认中介师法》第30条第1项）
√ 开业公认中介师未适当拟定、交付或保存交易合同时，登记政府机关有权规定6个月以内的期限责令其停业。（《公认中介师法》第39条第1项第8号）
· 中介标的物确认说明书（《公认中介师法》第25条第3项）
√ 因开业公认中介师未拟定中介标的物确认说明书或其拟定内容与事实不符而受到财产损失时，交易当事人有权要求该开业公认中介师赔偿损失。（参考《公认中介师法》第25条第3项及第30条第1项）
√ 此外，开业公认中介师未交付或保存中介标的物确认说明书时，登记政府机关有权规定6个月以内的期限责令其停业。（《公认中介师法》第39条第1项第6号）
· 开业公认中介师为了应对中介事故的发生而加入保证保险或共济组合得到的共济证书
√ 未对损害赔偿责任相关事项加以说明或未交付相关证书复印件或电子档的开业公认中介师将被处以100万韩元以下的罚款。（《公认中介师法》第51条第3项第5号）
√ 此外，开业公认中介师未采取保障损害赔偿责任措施就开始业务时，登记政府机关有权注销该中介事务所。（《公认中介师法》第38条第2项第8号）
具备对抗条件和租赁合同上的确定日期即产生优先受偿权。
具备对抗条件
- 概念
· “对抗力”是指法律赋予承租人的对第3方，即租赁标的物的受让人、出租权利继承者及其他租赁标的物的利害关系人主张租赁内容的力量。（《商街建筑租赁保护法》第3条第1项）
- 对抗力发生条件
· 与是否完成租赁登记无关，承租人自①建筑交付完成、②申请事业者登录的第二天起即具备对抗力。（《商街建筑租赁保护法》第3条第1项）
- 效力
· 即使租赁标的物被转让给他人或成为拍卖或公卖的对象，具备对抗力的商街建筑承租人仍有权对新的商街建筑所有人（受让人或买受人）主张租赁权的存续。（《商街建筑租赁保护法》第3条第2项）
※ 关于对抗力等（《商街建筑租赁保护法》第3条）的规定同样适用于《商街建筑租赁保护法》第2条第1项但书所述的超过各地区规定保证金基准额的租赁关系。（《商街建筑租赁保护法》第2条第3项）
优先受偿权
- 概念
· “优先辨济权”是指具备对抗条件的承租人在依据《民事执行法》进行的拍卖或依据《国税征收法》进行的公卖中享有的从租赁标的物（包括归出租人所有的土地）的换价款中优先于次级权力者或其他债权者受偿的权利。（参考《商街建筑租赁保护法》第5条第2项）
- 优先受偿权的条件
· ①具备对抗条件（建筑交付、事业者登录申请）且②获得租赁合同上确定日期的承租人享有优先受偿权。（《商街建筑租赁保护法》第5条第2项）
保护权利金回收机会
权利金的概念
- “权利金”是指在租赁标的物，即商街建筑营业者或欲营业者就营业设施与备品、交易方、信用、营业方法及商街建筑所在位置带来的营业上的优势等有形或无形财产价值的转让或使用，向出租人或承租人支付的除保证金和租金以外的金钱等代价。（《商街建筑租赁保护法》第10条之3第1项）
- “权利金合同”是指欲成为新承租人者向承租人支付上述权利金时签订的合同。（《商街建筑租赁保护法》第10条之3第2项）
保护权利金回收机会
- 出租人不得采取下列任何一种行为妨碍承租人在租赁期限届满之前6个月到租赁结束期间按照权利金合同向有意成为新承租人者收取权利金的行为。但，发生《商街建筑租赁保护法》第10条第1项所列事由时，不适用本项规定。（《商街建筑租赁保护法》第10条之4第1项及第2项）
· 向承租人选择的有意成为新承租人者要求或收取权利金的行为
· 阻止承租人选择的有意成为新承租人者向承租人支付权利金的行为
· 相比于商街建筑缴纳的税费和公共费用、周围商街建筑的租金和保证金或其他负担费用，向承租人选择的有意成为新承租人者要求明显高额的租金和保证金的行为
· 在无下列任何一项所述之正当事由的情况下，拒绝与承租人选择的有意成为新承租人者签订租赁合同的行为
√ 承租人选择的有意成为新承租人者没有经济能力支付保证金或租金的情况
√ 承租人选择的有意成为新承租人者存在可能违反承租人义务的事由或其他难以维持租赁关系的相当事由的情况
√ 未将租赁标的物，即商街建筑用于营利目的的时间超过1年零6个月以上的情况
√ 出租人选择的新承租人已与承租人签订权利金合同并支付相应权利金的情况
出租人的损害赔偿责任
- 违反上述权利金回收禁止行为致使承租人受到损失的出租人有责任赔偿该损失。（《商街建筑租赁保护法》第10条之4第3项前段）
- 要求出租人赔偿损失的权利自租赁关系结束之日起3年内有效，过期时归于消灭。（《商街建筑租赁保护法》第10条之4第4项）
承租人的信息提供义务
- 承租人须就本人选择的有意成为新承租人者支付保证金和租金的经济能力或其他作为承租人履行义务的意向和能力，将自己了解的信息提供给出租人。（《商街建筑租赁保护法》第10条之4第5项）
权利金适用例外情况
- 属于下列任意一种情况的商街建筑租赁关系不适用《商街建筑租赁保护法》第10条之4规定。（《商街建筑租赁保护法》第10条之5）
· 作为租赁标的物的商街建筑为《流通产业发展法》第2条规定之大型店铺或准大型店铺的一部分的情况（但，传统市场除外）
· 作为租赁标的物的商街建筑为《国有财产法》规定之国有财产或《公有财产及物品管理法》规定之公有财产的情况