执行依据的确保
执行依据的确保
- 租赁期满但出租人仍未退还保证金时，承租人可通过针对租赁住宅的保证金退还申请诉讼的生效判决，或者通过与之具备同等效力的执行依据，申请限期拍卖收回保证金(《住宅租赁保护法》第3条的2第1项)。
※ “执行依据”是指依据国家强制力，标注请求权之存在及其范围，并赋予执行力的公证证书。
确保执行依据前准备事项
邮寄内容证明
- 出租人在租赁期满仍未退还保证金时，承租人可邮寄记录有租赁合同事实、随着租赁结束必须退还的保证金额数等内容的证明，督促其退还保证金。
申请临时扣押
- 承租人在提起保证金退还申请诉讼前，有必要对出租人的财产进行临时扣押。
※ 临时扣押是针对如果放任金钱或者可转换成金钱的请求权，可能会导致将来无法或者难以采取强制执行的情况，事先扣押普通担保的债务人财产，维持现状，防止出现变更，保障将来强制执行措施顺利进行的流程(参考《民事执行法》第276条第1项)。
申请支付命令
支付命令的概念
- 支付命令是指申请以金钱及其他替代物品，或者一定数量有价证券的支付，如果债权人单方面申请则不必审问债务人，直接命令债务人进行支付的判决(《民事诉讼法》第462条)。
支付命令的申请
- 意欲申请支付命令的承租人，必须前往出租人居住地所在辖区内的法院，填写并提交记录有以下事项的支付命令申请书(《民事诉讼法》第463条、第464条与第468条)。
· 出租人和承租人的姓名
· 投递支付命令原件所需的地址与联系方式
· 申请金额
· 申请该金额的目的与原因
支付命令的效力
- 如果出租人没有对支付命令提出异议，或者撤回异议申请，以及不合法的异议申请被驳回时，则视为支付命令与生效判决具备同等效力(《民事诉讼法》第474条)。
申请民事调解
民事调解制度的概念
- 民事调解制度是一种
不经判决而按照调解程序由负责调解的法官、常任调解委员或者调解委员会听取纠纷当事人的主张，斟酌各项事宜，提出调解方案，尊重当事人为自主自律地解决纠纷付出的努力， 适度、公正、迅速、有效地解决纠纷的制度(参考《民事调解法》第1条)。
民事调解的流程
① 调解申请书的受理
- 承租人填写民事调解申请书提交至出租人地址所在辖区内的法院即可。也可进行口头申请，口头申请时必须在法院书记官等面前进行陈述(《民事调解法》第3条、第5条第1项与第2项)。
· 在调解申请书中必须明确填写当事人、代理人、申请目的和纠纷内容，有证据材料时则必须在申请的同时提交。在此种情况下必须按照被申请人的数量提交相应副本(《民事调解规则》第2条)。
② 在调解日出席(《民事调解法》第15条第1项)。
③ 调解的审理(参考《民事调解规则》第8条)。
④ 调解的成立(《民事调解法》第28条)。
⑤ 协商未果的案件，或者当事人之间达成协议的内容被认定为不成立的情况下，则对调解进行变更的判决(《民事调解法》第30条)。
⑥ 不进行调解的判决(《民事调解法》第26条第1项)。
⑦ 当事人之间未达成协议，或者达成协议的内容被认定为不成立的情况下，则调解不成立(《民事调解法》第27条)。
⑧ 诉讼流程的履行
- 申请人申请调解，但针对不予以调解的判决、调解的不成立、对调解进行变更的判决进行异议申请时，自申请调解之时起视为提起诉讼，即使当事人未单独进行申请，该案件也自动纳入诉讼流程进行审理(《民事调解法》第36条第1项)。
提起小额案件审判
小额案件审判的概念
- 小额案件审判是指基于一定数量的支付目的，不超过3,000万韩元的金钱、其他代替物品或者有价证券的案件，按照简易流程迅速审判的制度(《小额案件审判法》第1条、第2条与《小额案件审判规则》第1条的2)。
小额案件的判断时期
- 对是否属于小额案件的判断，以提起诉讼之时为标准(大法院1986.5.27.宣判 86Da137、 86Da138判决)。
期票公证
出租人支付期票的公证
- 出租人承诺向承租人退还租赁保证金并出具票据时，承租人最好将出租人出具的期票进行公证以确保安全。经过公证的期票将具备合法证据力，可用于事先防止当事人之间的纠纷。
公证流程
- 承租人和出租人可一同前往从事公证业务并获得公证认可的联合律师事务所，或者法务法人等公证机构进行公证。在没有公证机构的地区，可在地方检察厅的支厅进行公证(参考《公证人法》第8条)。
· 出租人或者承租人中的一方申请公证时，必须携带身份证、印章、对方的委托书和对方的印鉴证明书。
- 在获得公证的期票中附带具备强制执行效力的公证证书(《公证人法》第56条的2第1项)。
公证的效果
- 出租人在期票支付日未支付金钱等不遵守承诺时，承租人可在办理公证证书的公证机构领取执行文，申请强制拍卖。
提起保证金退还申请诉讼
保证金退还申请的诉讼
- 租赁期满但出租人仍未退还保证金时，承租人可通过针对租赁住宅的保证金退还申请诉讼的生效判决，申请限期拍卖收回保证金(《住宅租赁保护法》第3条的2第1项)。
提起保证金退还申请诉讼
- 承租人可向出租人或者本人的居住地所在辖区内的法院提起关于租赁住宅保证金退还申请的诉讼(《民事诉讼法》第29条)。
保证金退还申请诉讼的特例
- 在关于租赁住宅的保证金退还申请诉讼中，即使保证金超过3,000万韩元，也可以按照《小额案件审判法》快速进行诉讼流程(《住宅租赁保护法》第13条，《小额案件审判法》第6条、第7条、第10条与第11条的2)。
保证金退还申请诉讼生效判决的效果
- 具备对抗条件和租赁契据上的法定日期的承租人，在进行拍卖或者公卖时，相比次级权利人及其他债权人，有优先从租赁住宅的变现金额中获取偿还保证金的权利，小额承租人有权行使最优先偿还权(《住宅租赁保护法》第3条的2第2项与第8条第1项)。
- 承租人为领取租赁住宅变现金额中的分红，必须向受让人移交租赁住宅(《住宅租赁保护法》第3条的2第3项)。