小额承租人的优先偿还权
小额承租人的优先偿还权
- 对于租赁住宅，小额承租人在优先质权人的拍卖申请登记前具备对抗力时，比起其他担保物权者，拥有优先获得偿还保证金中一定金额的权利(《住宅租赁保护法》第3条第1项与第8条第1项)。
小额承租人的优先偿还条件
属于小额承租人的范围
- 可获得最优先偿还权的承租人必须为保证金低于以下金额的承租人(《住宅租赁保护法》 第8条第3项，第8条的2与《住宅租赁保护法施行令》第11条第1项)。
· 首尔特别市：1.65亿韩元
· 《首都圈整备计划法》规定的过密控制区域（首尔特别市除外）、世宗特别自治市、龙仁市、华城市及金浦市：1.45亿韩元
※ 过密控制区域可在《首都圈整备计划法施行令》附表1中进行确认。
· 广域市（《首都圈整备计划法》规定的过密控制区域所含地区和军事区除外）、安山市、广州市、坡州市、利川市及平泽市：7千万韩元
· 其他地区：6千万韩元
住宅拍卖申请登记前需具备的对抗条件
- 承租人在租赁住宅拍卖申请登记前，必须满足对抗条件——住宅的移交和居民登记(《住宅租赁保护法》第3条第1项与第8条第1项后段）。
- 对抗条件必须延续至执行法院规定的要求支付分红的最后期限，即拍卖成交日为止(大法院1997. 10.10.宣判 95Da44597判决)。
租赁住宅由于拍卖或者滞纳处分被出售
- 必须在租赁住宅由于拍卖或者滞纳处分被出售的情况下，小额承租人才可行使优先偿还权(《住宅租赁保护法》第3条的2第4项与第8条第2项)。
存在分红要求或者行使优先权的申报
- 租赁住宅由于拍卖或者滞纳处分被出售时，必须向执行法院要求分红或者向滞纳处分厅申报行使优先权(大法院2002.1.22.宣判 2001Da70702判决)。
· 分红要求提交记录债权原因和数额的书面文件即可。此种情况下必须附带证明分红要求资格的书面文件(《民事执行法》第88条第1项与《民事执行规则》第48条)。
优先偿还权的效果
保证金中一定金额的保护
- 小额承租人在租赁住宅拍卖申请登记前具备对抗力时，比起其他担保物权者，拥有优先获得偿还保证金中一定金额的权利(《住宅租赁保护法》第3条第1项与第8条第1项)。
· 小额承租人可获得优先偿还的金额，其保证金中不得超过以下金额。此种情况下优先偿还金额超过房价的2分之1时，则仅限相当于房价2分之1的金额(《住宅租赁保护法施行令》第10条第1项与第2项)。
√ 首尔特别市：5500万韩元
√ 《首都圈整备计划法》规定的过密控制区域（首尔特别市除外）、世宗特别自治市、龙仁市、华城市及金浦市：4800万韩元
√ 广域市（《首都圈整备计划法》规定的过密控制区域所含地区和军事区除外）、安山市、广州市、坡州市、利川市及平泽市：2800万韩元
√ 其他地区：2500万韩元
- 此种情况下，一座住宅的承租人超过2名以上，各自保证金中一定金额的合计额超过房价的2分之1时，按照各承租人的保证金中一定金额占合计金额的比率，将相当于该住宅房价2分之1的金额进行分割，以此种方法获得的金额作为各承租人的优先偿还金额(《住宅租赁保护法施行令》第10条第3项)。
无法行使优先偿还权的小额承租人
无法行使优先偿还权的小额承租人
- 租赁住宅由于执行租赁权登记命令，针对租赁权登记终止的住宅进行租赁的承租人，即使属于小额承租人，也无法行使优先偿还权(《住宅租赁保护法》第3条的3第6项)。