终止住宅租赁的原因
租赁期满- 租赁有规定的租赁期限时，则期满终止。
- 有规定的租赁期限时，存在保留解除权特约条款时，在承租人得知宣告破产等解除事由时，通过解除合同的通知，可中途解除租赁合同(《民法》第636条与第637条)。
- 出租人在租赁期限终止6个月前起至2个月前的期间内，通知承租人拒绝更新或者如不变更合同条款则不更新的意向，则在租赁期满时终止(参考《住宅租赁保护法》第6条第1项)。
解除合同的通知- 承租人在租赁合同被默许更新时可随时解除合同，承租人通知解除合同时，出租人自接到通知之日起3个月后终止租赁(《住宅租赁保护法》第4条第1项与第6条的2)。
- 承租人或者出租人在签订租赁合同过程中签订保留解除权的特约事项时，即使存在租赁期限协议，在能够证明出现不得已的事由时，可中途解除租赁合同，在此种情况下出租人自接到解除通知之日起1个月后解除租赁关系(《民法》第635条与第636条)。
承租人的破产- 承租人得知宣告破产时，即使存在租赁期限的约定，出租人或者破产接管人也可以通知解除合同，承租人自接到解除通知之日起6个月后终止租赁(《民法》第637条第1项)。
- 在此种情况下各当事人不得要求对方对解除合同造成的损失进行赔偿(《民法》第637条第2项)。
立即解除- 即使存在租赁期限协议，出现以下解除事由时可中途解除租赁合同。此种情况下自解除合同的意向传达给对方之时终止租赁。
· 承租人有权解除的情况
√ 出租人违背承租人的意向进行保存行为，承租人由此认为无法达成租赁目的时(《民法》第625条)
√ 对于非承租人过失而导致的租赁住宅的部分损坏，以及由于其他事由导致无法使用、获取收益时，在此情况下残存部分无法达成租赁目的时(《民法》第627条)
√ 出租人的地位被转让时(大法院 2002.9.4, 2001Da64615判决)
· 出租人有权解除的情况
√ 承租人未经出租人同意转让租赁权，或者转租租赁住宅的情况(《民法》第629条第2项)。
√ 承租人拖欠租金达2期时(《民法》第640条与《住宅租赁保护法》第6条第3项)
√ 承租人未按照租赁住宅合同或者住宅性质规定的用途使用、获取收益的情况下(适用根据《民法》第654条规定的第610条第1项)
√ 其他明显违背承租人义务的情况