当事人协商下的租赁合同的更新
协商下的合同更新
- 在租赁期满之时，出租人和承租人可通过变更租赁合同的条款或者期限等，对合同条款进行协商更新，或者按照与原租赁合同相同的条款进行协商更新。
协商更新的效果
- 协商更新的效果视协商内容而定。
- 针对租赁合同的条款变更进行协商更新时，变更内容对与之前租赁合同存在利益关系的第3方不具备对抗力。另外租赁保证金增额时，只有获得与此相关的法定日期，才能比次级权利者获得优先偿还权。
《住宅租赁保护法》规定的默许更新
默许的更新条件：拒绝更新或者未通知合同条款的变更时
- 出租人在租赁期限终止6个月前起至2个月（从2020年12月10日后第一个签订或更新的租赁合同开始适用）前的期间内，未通知承租人拒绝更新或者如不变更合同条款则不更新的意向，则视为在该期间终止时按照与之前租赁合同相同的条款重新与承租人签订租赁合同。承租人截至合同期结束2个月前为止，未进行上述通知时，同样适用（《住宅租赁保护法》第6条第1项及附则“法律第17363号，2020.6. 9.”第2条）。
- 承租人拖欠租金达2期或者明显违反其他作为承租人的义务时，则不得默许更新(《住宅租赁保护法》第6条第3项)。
默许更新的效果
- 住宅租赁合同被默许更新后，将被视为按照与之前租赁合同相同的条款重新签订租赁合同(《住宅租赁保护法》第6条第1项前段)。
- 住宅租赁合同被默许更新后，租赁合同的存续期限为2年(《住宅租赁保护法》第4条第1项与第6条第2项)。
被默许更新的租赁合同的解除
- 住宅租赁合同被默许更新时，承租人可随时解除被更新的租赁合同，也可主张2年的租赁期限(《住宅租赁保护法》第4条第1项与第6条的2第1项)。
- 承租人在解除租赁合同时，出租人自收到承租人通知之日起3个月后产生效力(《住宅租赁保护法》第6条的2第2项)。
□ 以《住宅租赁保护法》为依据的合同更新要求
□ 合同更新要求权
- 虽有上述《住宅租赁保护法》中关于默示的更新规定，但出租人在租赁期限结束26月前至2个月前(从2020年12月10日后第一个签订或更新的租赁合同开始适用)要求更新合同时，不得无正当理由对此表示拒绝(《住宅租赁保护法》第6条之3第1项正文及第6条第1项前段及附则《法律第17363号， 2020.6.9.》第2条)。承租人只能行使一次合同更新要求权，更新后租赁合同的存续期限被视为2年(《住宅租赁保护法》第6条之3第2项)。