转租的限制
转租的概念
- 住宅的转租是指承租人基于自身的租赁权，将租赁住宅提供给第3方使用、获取收益的合同。
转租的限制
- 转租合同无论出租人是否同意，作为转贷人（原来的承租人）和转租人（新的承租人）当事人之间的合同有效成立。但是承租人未经出租人同意不得转租租赁物，违反上述规定时出租人有权解除租赁合同(《民法》第629条)。
经出租人同意的转租
转租的法律关系
- 转贷人和转租人之间的关系遵照转租合同的内容规定，转贷人作为转租人的出租人具备相应的权利义务。
- 出租人对承租人可行使租赁合同规定的权利(《民法》第630条第2项)。
- 转租人对出租人承担直接义务。但是由于转租人向转贷人支付租金，因而对出租人不具备对抗力(《民法》第630条第1项)。
· 租赁关系并非由于合同期满等，而是因为出租人和承租人之间的协商终止合同时，转租人的权利不会消失。因此有权向出租人和承租人主张转租的存续(《民法》第631条)。
租赁住宅的转租和对抗力
- 承租人已获得对抗力后转租租赁住宅时
· 具备对抗力的住宅承租人获得出租人的同意后合法转租时，根据转租，即使租赁权的公示方法——占有和居民登记发生更改，原来的承租人所具备的租赁权对抗力也不会消失，将和之前一样存续(大法院2010.6.10, 宣判, 2009Da101275,判决)。
- 承租人未获得对抗力，转租租赁住宅时
· 承租人在未移交租赁住宅和进行居民登记的情况下获得出租人的同意，并转租租赁住宅后，该转租人在住宅移交后完成自己的居民登记时，承租人自那时起获得对抗力(大法院1994.6.18.宣判 94Da3155判决)。
未经出租人同意的转租
转租的法律关系
- 转租人自转贷人处获得以使用住宅、获取收益为内容的债权，而转贷人对转租人则具备租金请求权。
- 虽然出租人和承租人之间的租赁关系按照原样存续，但凭借擅自转租的理由，有权解除与承租人之间的合同(《民法》第629条第2项)。
- 未经出租人同意的租赁住宅转租不得向出租人主张效力，转租人占有住宅时，对出租人的关系属于非法占有，出租人基于所有权可要求转租人退还租赁住宅(《民法》第213条与第214条)。
租赁住宅的转租和对抗力
- 承租人未经出租人同意转租租赁住宅，原则上不具备相应效力，承租人或者转租人凭租赁住宅的转租对第3方乃至出租人不具备对抗力。