对抗力
对抗力的概念与条件
- “对抗力”是指承租人向第3方，即租赁住宅的受让人、租赁权利继承人、其他与租赁住宅有利益关系的人，主张租赁内容的法律效力(《住宅租赁保护法》第3条第1项)。
- 即使租赁合同未进行登记，承租人自 ① 交接住宅和 ② 完成居民登记次日起也将产生对抗力(《住宅租赁保护法》第3条第1项)。
住宅的交接
- “住宅的交接”是指过户，对住宅的实际支配权由出租人转移至承租人。
居民登记与迁入申报
- 进行迁入申报后则视为已进行居民登记(《住宅租赁保护法》第3条第1项)。
- 迁入申报一户中的全部或者部分家庭成员搬家时，向新居住地的市长、郡守或者区厅长申报，户主等申报义务人必须于迁入新居住地之日起14日以内进行迁入申报(《居民登记法》第10条、第11条与第16条第1项)。
对抗力的产生时期
- 对抗力于承租人完成住宅的交接和居民登记的次日起对第3者产生效力，进行迁入申报时则视为已完成居民登记(《住宅租赁保护法》第3条第1项)。
优先偿还权
优先偿还权的概念和条件
- “优先偿还权”是指租赁住宅被拍卖或者公卖时，相比次级权利人及其他债权人优先从租赁住宅的变现金额中获取偿还保证金的权利(《住宅租赁保护法》第3条的2第2项)。
- 优先偿还权在承租人满足 ① 对抗条件（住宅的交接和迁入申报）和 ② 租赁合同契据上的法定日期时获得(《住宅租赁保护法》第3条的2第2项)。
法定日期的获得
- “法定日期”是为了证明在契据上填写的日期存在住宅租赁合同书，经过合法认证的日期(大法院1998.10.2.宣判 98Da28879判决)。
- 法定日期可以由住宅所在地的邑、面事务所、洞居民中心或者市（特别市、广域市、特别自治市除外，包括特别自治道）、郡、区（指自治区）办事处，地方法院及其分院和登记所，或者公证人赋予(《住宅租赁保护法》第3条的6第1项)。
获得法定日期的流程
- 承租人的优先偿还权法定日期由承租人等持住宅租赁合同契据原件或者复印件，访问住宅所在地的邑、面事务所、洞居民中心或者市（特别市、广域市、特别自治市除外，包括特别自治道）、郡、区（指自治区）办事处，地方法院及其分院和登记所，或者公证人，即可获得(《赋予住宅租赁契据的法定日期与提供租赁信息相关规则》第2条第1项)。
- 利用信息处理系统签订住宅租赁合同时，该住宅的承租人通过信息处理系统可申请赋予电子契据法定日期(《赋予住宅租赁契据的法定日期与提供租赁信息相关规则》第2条的2)。
优先偿还权的产生时期
- 承租人完成住宅交接和迁入申报当日或者之前被赋予住宅合同法定日期时，于完成住宅交接和迁入申报的次日上午0时起产生优先偿还权(大法院 1999.3.23.宣判 98Da46938判决)。
- 为行使优先偿还权，优先偿还权的条件必须延续至拍卖流程规定的要求支付分红的最后期限，即拍卖成交日为止(大法院1997.10.10.宣判 95Da44597判决)。