合同当事人本人的核实
合同当事人本人的核实
- 租赁合同的当事人为出租人和承租人。出租人为租赁住宅的所有人的情况较为普遍，但对于租赁住宅拥有处置权或者合法租赁权的人也可以成为出租人(大法院1999.4.23.宣判 98Da49753判决)。
- 与住宅所有人签订合同时，需确认所有人的居民身份证与登记簿上所有人的个人资料是否一致，与住宅所有人的代理人签订租赁合同时，需确认委任书与印鉴证明书。
确认房地产登记簿
房地产登记簿的概念
- “房地产登记簿”是指记录有土地或者建筑物等房地产的标示和房地产权利关系得失变更相关事项的公共账簿(法制处，《法律用语事例集》)。
· 房地产的标示 : 房地产的位置、土地编号、土地名称、结构、面积等相关现况。
· 房地产相关权利关系：所有权、地上权、地役权、传贳权、抵押权、财产权的抵押权、债权担保权、租赁权等的设置、保留、转移、变更、处置的限制和作废等(《房地产登记法》 第3条)。
登记簿与登记事项证明书
- “登记簿”是指将根据电子信息处理系统输入、处理的登记信息资料，按照大法院的规定编制而成，并保存在相应登记所的土地、建筑物登记公簿，登记簿分为土地登记薄和建筑物登记薄(《房地产登记法》第2条第1号与第14条第1项)。
- “登记事项证明书”是指证明登记簿所记录事项的文件(《房地产登记法》第19条第1项)。
登记薄的阅览与登记事项证明书的办理
登记簿的阅览
- 任何人缴纳手续费均可申请阅览登记记录。但是，登记记录的附属文件仅可申请阅览与利害关系有关的部分[《房地产登记法》第19条,《房地产登记规则》第31条,《登记事项证明书等手续费规则》第3条，《网络登记记录的阅览等相关业务处理方针》(大法院登记例规第1669号)第2条与第4条]。
登记事项证明书的办理
- 任何人缴纳手续费均可申请办理登记事项证明书(《房地产登记法》第19条第1项,《房地产登记规则》第27条,《登记事项证明书等手续费规则》第2条,《网络登记记录的阅览等相关业务处理方针》第2条与第4条)。
登记簿的组成与确认事项
标题部
- 土地登记记录的标题部包括标识号码栏、受理栏、所在地土地编号栏、土地名称栏、面积栏、登记原因与其他事项栏(《房地产登记规则》第13条第1项)。
- 建筑物登记记录的标题部包括标识号码栏、受理栏、所在地土地编号与建筑物编号栏、建筑物明细栏、登记原因与其他事项栏(《房地产登记规则》第13条第1项)。
甲区和乙区
- 甲区和乙区包含序号栏、登记目的栏、受理栏、登记原因栏、管理者与其他事项栏(《房地产登记规则》第13条第2项)。
- 在甲区记录有所有权的变动和临时登记、扣押登记、临时扣押登记、开始拍卖判决登记、禁止所有人处置的临时处置登记等。
- 在乙区记录有所有权外的管理者抵押权、传贳权等，同时还记录抵押权、传贳权等的设置与变更、移交、注销登记等。
登记权利的排名顺序
登记权利的排名顺序
- 有关相同房地产的登记权利的排名顺序，若法律没有其他规定，则按照登记顺序(《房地产登记法》第4条第1项)。
- 登记顺序遵照登记记录中同区登记商号间的排名顺序号码，其他区登记商号间则以受理号码为准(《房地产登记法》第4条第2项)。
- 附加登记的排名顺序以主登记的排名顺序为准。但是，有关相同主登记的附加登记之间的排名顺序，则以其登记顺序为准(《房地产登记法》第5条)。
核实法定日期等
要求与核实法定日期等信息
- 拟签订租赁合同者经出租人同意后，可以要求法定日期授予机构查阅下列资料或开具记录相应内容的书面文件（参考《住宅租赁保护法》第3条之6第4项及《住宅租赁保护法施行令》第6条第2项）。
· 租赁目的物
· 法定日期授予日
· 租金、保证金
· 租赁期限