VIETNAMESE

- Có thể xem thông tin về nhà cho thuê trên Bảng thông báo của trường, tờ rơi quảng cáo, qua văn phòng môi giới bất động sản hoặc những hình thức khác. Trong trường hợp tìm nhà qua văn phòng môi giới bất động sản thì việc thực hiện các thủ tục như kiểm tra hiện trạng ngôi nhà và việc trực tiếp đến xem nhà sẽ dễ dàng, tuy nhiên phải trả tiền môi giới (Nội dung chính Khoản 1 Điều 32「Luật liên quan đến việc khai báo mua bán bất động sản」).

- Nếu đã chọn được một vài ngôi nhà vừa ý, để đảm bảo an toàn, nên đọc các thông tin trong Sổ đăng ký của ngôi nhà đó hoặc nhận Giấy chứng nhận hiện trạng đăng ký để xác minh là ngôi nhà đó có đăng ký và để kiểm tra các thông tin về ngôi nhà như thông tin mô tả ngôi nhà, quyền sở hữu, tài sản trên đất, quyền sử dụng đất đã có chủ, chonsegwon (cho thuê có đặt cọc), quyền thế chấp, quyền cho mượn v.v (Điều 3 và Điều 19「Luật đăng ký bất động sản」).

- Có thể vào trang Web đăng ký qua internet của Tòa án tối cao (http://www.iros.go.kr) hoặc của Quận hay của văn phòng phụ trách đăng ký bất động sản để xin cấp giấy chứng nhận hiện trạng đăng ký hay hồ sơ của những bất động sản được đăng ký trước đó. [Điều 19「Luật đăng ký bất động sản」, từ Điều 26 đến Điều 32「Quy định đăng ký bất động sản」 và 「Hướng dẫn xử lý công việc liên quan đến xem hồ sơ đăng ký qua Internet」(Quy định về đăng ký Số 1761 của Toà án tối cao, ban hànhngày 14.12.2022, thi hành ngày 16.12.2022)].

- Nếu ngôi nhà đó không phải là nhà chung cư thì ngoài việc kiểm tra Sổ đăng ký bất động sản ra còn phải kiểm tra Sổ đăng ký đất đai và công trình xem nội dung ghi chép về ngôi nhà đó có đúng với nội dung ghi chép trong Sổ đăng ký bất động sản hay không. Ngoài ra cũng nên kiểm tra xem nhà ở có nằm trong khu vực quy hoạch đất chuyên dụng hay không hay kế hoạch phát triển hoặc quy hoạch của khu vực nhà ở trong tương lai là gì.

- Có thể kiểm tra sổ đăng ký đất đai và công trình trên trang web www.gov.kr hay uỷ ban phường· quận· thành phố (Điều 38 「Luật kiến trúc」và Khoản 1· Khoản 8 Điều 11 「Quy định về quản lý và ghi chép sổ đăng ký công trình」

- Sau khi kiểm tra Sổ đăng ký bất động sản thì nên trực tiếp đến xem nhà và kiểm tra lại một lần nữa khu vực cư trú, hiện trạng của ngôi nhà, xem ngôi nhà có khiếm khuyết gì không, và kiểm tra điều kiện môi trường xung quanh trước khi quyết định thuê hay không.

- Hợp đồng cho thuê nhà phải được xác nhận và ký kết bởi chủ sở hữu ngôi nhà như đã được ghi chép trong Sổ đăng ký bất động sản để giảm thiểu mọi tranh chấp phát sinh (nếu có) về sau này.

- Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà cần kiểm tra Chứng minh thư của bên ký hợp đồng với mình xem họ có đúng là người được ghi trong Sổ đăng ký bất động sản hay không, trong trường hợp người đó là người đại diện thì ngoài việc kiểm tra Chứng minh thư ra còn phải kiểm tra Giấy ủy quyền và Giấy chứng nhận con dấu của chủ sở hữu.

- Hợp đồng thuê nhà được người chủ sở hữu (người cho thuê nhà) và người thuê (Ở đây là du học sinh người nước ngoài) cùng lập ra. Khi lập bản hợp đồng thuê nhà thì phải ghi cụ thể thông tin của các bên liên quan, mục đích thuê nhà, số tiền thuê nhà, ngày nộp tiền thuê nhà, thời gian thuê nhà cũng như những điều kiện liên quan khác (Khoản 1 Điều 26「Luật môi giới trung gian」 và Khoản 1 Điều 22 「Quy định thi hành Luật môi giới trung gian」).

- Theo thông lệ, khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê phải thanh toán ngay số tiền tương ứng với 10% số tiền đặt cọc thuê nhà. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà bị hủy sớm hơn so với thỏa thuận thì số tiền bảo lãnh hợp đồng này sẽ được xét như là tiền bồi thường thiệt hại cho chủ nhà (Khoản 4 Điều 398 và Khoản 1 Điều 565 「Luật Dân sự」 ).

- Số tiền cọc còn lại chưa trả hết thường sẽ được thanh toán vào đúng ngày chuyển đến ở. Khi thanh toán tiền thì nên kiểm tra lại một lần nữa Sổ đăng ký bất động sản để xem liệu có thay đổi gì về quan hệ sở hữu bất động sản đó kể từ khi ký hợp đồng thuê nhà hay không.

- Nếu chưa đăng ký thay đổi nơi lưu trú nhưng đã nhận bàn giao nhà và khai báo chuyển đến ở rồi, thì ngay từ ngày hôm sau hợp đồng thuê sẽ chính thức có ‘hiệu lực thi hành’ đối với bên thứ 3 (Khoản 1 Điều 3「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」). Nghĩa là hợp đồng thuê sẽ chịu sự điều chỉnh của 「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」và sẽ nhận được sự bảo vệ của Pháp luật khi có vấn đề phát sinh, ví dụ như đấu giá.

- Đối tượng được bảo vệ của「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」là những người mang quốc tịch Hàn Quốc. Như vậy, theo nguyên tắc thì người nước ngoài không phải là đối tượng được bảo hộ của「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở (Điều 1「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」). Tuy nhiên nếu người nước ngoài thuê nhà đã làm đơn khai báo thay đổi nơi lưu trú, tương đương với tờ khai chuyển đến ở, thì sẽ là đối tượng được bảo hộ ngoại lệ theo 「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」 (cụ thể tại Khoản 2 Điều 88-2「Luật quản lý xuất nhập cảnh」và áp dụng theo án lệ của vụ việc số 93Gahap73367 do Tổ xét xử số 11, Tòa án dân sự thành phố Seoul, xác nhận: phán quyết tuyên bố ngày 16/12/1993).

- Do đó, nếu người nước ngoài chuyển đến ở tại nhà mới thuê thì nhất định phải khai báo việc thay đổi địa điểm lưu trú với Trưởng cục quản lý xuất nhập cảnh Trưởng cơ quan quản lý xuất nhập cảnh người nước ngoài tại địa phương hoặc Thị trưởng/Huyện trưởng/Quận trưởng hoặc Phòng Quản lí xuất nhập cảnh/Chi nhánh của Phòng Quản lí xuất nhập cảnh có thẩm quyền Quản lí nơi lưu trú mới của người đó trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến (Điều 36 (1) Luật quản lí xuất nhập cảnh).

- Ngày chứng thực là ngày được pháp luật công nhận để chứng minh rằng Hợp đồng thuê nhà thực sự có tồn tại vào chính thời điểm lập ra những giấy tờ đó. Mọi người thuê nhà đã đạt đủ điều kiện để có ‘Quyền áp đặt’ [Đã chuyển đến ở + Khai báo chuyển đến (Khai báo thay đổi nơi lưu trú)] ngày trên hợp đồng đã được pháp luật thừa nhận thì sẽ nhận được ‘Quyền hoàn trả ưu tiên’ (Khoản 2 Điều 3-2「Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở」).

- Có thể thực hiện thủ tục chứng thực ngày tháng trên hợp đồng tại ① Tòa án địa phương (kể cả các chi nhánh), văn phòng hộ tịch hoặc văn phòng công chứng (ở đây nói đến văn phòng pháp lý chung, văn phòng pháp nhân được phép công chứng, công chứng viên), hoặc ② cũng có thể nhận cùng với Đơn khai báo chuyển đến từ Trưởng ấp·xã·phường [Khoản 2 Điều 77-2「Luật công chứng」, những điều cần lưu ý tại Điểm 15 đính kèm「Quy định thi hành Luật đăng ký công dân」, Điều 2「Quy tắc liên quan đến xử lý công việc chứng thực ngày tháng trên giấy tờ cá nhân」 ].