أسباب إنهاء عقد إيجار المسكن
انتهاء عقد الإيجار
- إذا كانت مدة عقد الإيجار محددة فإن عقد الإيجار ينتهي عند انتهاء مدة الإيجار.
- إذا كان هناك أي سبب لفسخ العقد إذا كانت مدة عقد الإيجار محددة أو إذا كان هناك شرط خاص للاحتفاظ بحق الفسخ أو إذا كان المستأجر قد أُشهر إفلاسه وما إلى ذلك فإنه يجوز فسخ عقد الإيجار أثناء مدة العقد من خلال إخطار بفسخ العقد (المادة 636 والمادة 637 من القانون المدني).
- إذا كان المؤجر قد أخطر المستأجر برفض التجديد أو أعطى إخطارًا للمستأجر يفيد بأنه/ بأنها لن يجدد/ تجدد العقد بدون أي تغيير في الشروط قبل 2 شهر إلى 6 أشهر من انتهاء مدة عقد الإيجار فإن عقد الإيجار ينتهي عند انتهاء مدة الإيجار (المادة 6 (1) من قانون حماية إيجار المساكن).
إخطار فسخ العقد
- إذا جُدد عقد الإيجار بشكلٍ ضمني فإنه يجوز للمستأجر فسخ العقد في أي وقت. إذا أخطر المستأجر بفسخ العقد فإن الإنهاء يسري عند انقضاء 3 أشهر من تاريخ تلقي الإخطار من قبل المؤجر (المادة 4 (1) و6-2 من قانون حماية إيجار المساكن).
- إذا وضع المستأجر والمؤجر شرطًا خاصًا للاحتفاظ بحق الفسخ عند إبرام عقد الإيجار، فإنه يجوز له/ لها فسخ عقد الإيجار خلال مدة العقد بعد إثبات السبب الذي لا يمكن تجنبه بصرف النظر عن حقيقة أن عقد الإيجار يحتوي على فترة محددة للإيجار، وفي تلك الحالات يُفسخ العقد عند انقضاء مدة 1 شهرًا من تاريخ تلقي المؤجر إخطار الفسخ (المادة 635 والمادة 636 من القانون المدني).
إفلاس المستأجر
- إذا كان المستأجر قد أُشهر إفلاسه فإنه يجوز للمؤجر أو مأمور التفليسة تقديم إخطار بفسخ عقد الإيجار مستقبلًا فيما يتعلق بالمدة المتبقية غير المنقضية، بصرف النظر عن حقيقة أن عقد الإيجار يحتوي على فترة إيجار محددة. وفي تلك الحالات ينتهي عقد الإيجار عند انقضاء 6 أشهر من تاريخ تلقي المستأجر إخطار الفسخ (المادة 637 (1) من القانون المدني).
- وفي تلك الحالات لا يجوز لأي من الطرفين المطالبة بالتعويض عن الأضرار الناجمة عن فسخ عقد الإيجار في المستقبل فيما يتعلق بالفترة المتبقية غير المنقضية (المادة 637 (2) من القانون المدني).
الفسخ الفوري
- إذا جاز فسخ عقد الإيجار لأي من أسباب الفسخ التالية خلال مدة العقد بصرف النظر عن حقيقة أن عقد الإيجار يحتوي على مدة إيجار محددة ، فإن الإنهاء يسري عندما تصل نية أحد الطرفين في فسخ العقد إلى الطرف الآخر.
. الحالات التي يجوز للمستأجر فيها فسخ عقد الإيجار:
√إذا تصرف المؤجر تصرفًا محافظًا ضد رغبة المستأجر وكان المستأجر بموجبه عاجزًا عن تحقيق الهدف الذي تم الحصول على العقد لأجله (المادة 625 من القانون المدني)؛
√ إذا أصبح جزءٌ من المسكن المؤجر غير مستعمل أو استحالت الاستفادة منه بسبب الخسارة أو أي سبب آخر بخلاف خطأ المستأجر ولم يكن الجزء المتبقي من المسكن المؤجر كافيًا لتمكين المستأجر من تحقيق الهدف الذي تم الإيجار لأجله (المادة 627 من القانون المدني)؛
√ إذا كانت حالة المؤجر قد أُحيلت (قرار المحكمة العليا المؤرخ في 2 سبتمبر 1998 القرار رقم Ja 98Ma 100).
. الحالات التي يجوز للمؤجر فيها فسخ العقد:
√ إذا تنازل المستأجر عن حقه/ حقها في تأجير المسكن المؤجر أو تأجيره من الباطن بدون موافقة المؤجر (المادة 629 (2) من القانون المدني)؛
√إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار الذي يعادل إيجار فترتين (المادة 640 من القانون المدني والمادة 6(3) من قانون حماية إيجار المساكن)؛
√ إذا لم يستخدم المستأجر المسكن المؤجر أو يستفيد منه بالطريقة التي يحددها العقد أو طبيعة المسكن (تطبيق المادة 610 (1) من القانون المدني بموجب المادة 654 من نفس القانون)؛
√ إذا أخل المستأجر إخلالًا جسيمًا بالالتزامات بموجب عقد الإيجار.
أثر إنهاء عقد الإيجار
سقوط علاقة عقد الإيجار والتعويض عن الأضرار
- إذا فسخ المؤجر أو المستأجر عقد الإيجار فإن علاقة عقد الإيجار تفقد أثرها في المستقبل (المادة 550 من القانون المدني).
- إذا فسخ أحد الطرفين عقد الإيجار وكان هناك إهمال من الطرف الآخر فإنه يجوز له/ لها المطالبة بالتعويضات (المادة 551 من القانون المدني).
إعادة المسكن المؤجر واسترداد عربون عقد الإيجار
- بمجرد إنهاء عقد الإيجار يكون المستأجر ملزمًا بإعادة المسكن المستأجر وما إلى ذلك ويكون المؤجر ملزمًا برد عربون ضمان العقد وفقًا لشروط وأحكام عقد الإيجار (المادة 536 من القانون المدني).
الحصول على حق التقدم بطلب للحصول على أمر تسجيل المسكن المؤجر
- إذا لم يُسترد العربون بعد إنهاء عقد الإيجار فإن المستأجر يحتفظ بالحق في تقديم طلب للحصول على أمر تسجيل المسكن المؤجر. إذا أتم المستأجر تسجيل المسكن المؤجر وفقًا لأمر تسجيل المسكن المؤجر فإنه يجوز له/ لها الاحتفاظ بسلطة المعارضة وحق الامتياز حتى السداد (المادة 3-3 (5) من قانون حماية إيجار المساكن).
المطالبة بسداد النفقات النافعة والمطالبة بشراء الملحقات
- يجوز للمستأجر في حالات معينة فقط المطالبة بسداد النفقات المفيدة من المؤجر أو مطالبة المؤجر بشراء الملحقات (المادة 626 (2) والمادة 646 من القانون المدني).
. إذا كان عقد الإيجار قد فُسخ بسبب عدم أداء الالتزامات مثل تأخر دفع الإيجار من قبل المستأجر وما إلى ذلك، فلا يمكن للمستأجر المطالبة بأن يشتري المؤجر الملحقات (قرار المحكمة العليا المؤرخ في 23 يناير 1990 في القضية رقم 88Daka 7245 و88Daka 7252).