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권리분석(총정리) HOT!

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질문
경매를 통해 말소되거나 매수인에게 인수되는 권리에는 어떤 것이 있나요?
답변
권리 말소의 기준이 되는 최선순위 권리인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
한편, 등기되지 않은 임차권의 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인 또는 상가임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 그 임차권이 말소되므로 매수인에게 인수되지 않지만, 보증금을 모두 변제받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우에는 매수인에게 인수됩니다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위에 관계없이 인수됩니다.
◇ 경매 매수인에게 인수되는 권리 총정리
☞ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
☞ 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분
☞ 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분
☞ 대항력만 갖춘 임차권, 우선변제권을 행사하지 않은 임차권, 보증금의 일부만 변제된 임차권
◇ 말소되는 권리 총정리
☞ (근)저당권, (가)압류, 담보가등기
☞ 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분
☞ 배당요구를 한 전세권
☞ 배당요구를 통해 보증금 전액을 변제받은 임차권

※ 관련 생활법령
※ 관련 법령
  • 「민사집행법」 제91조, 제135조 및 제144조
  • 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조

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