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권리분석 절차

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질문
권리분석은 어떻게 하나요?
답변
1. 공적 기록 확인
경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
1) 부동산등기기록
부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항
2) 토지대장
토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항
3) 건축물대장
건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항
4) 토지이용계획 확인서
해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항
2. 경매 후 인수되는 권리 확인
경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.
말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.
◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처
☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)
2. 대법원 인터넷등기소 사이트(www.iros.go.kr)
◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)
◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)
◇ 토지이용계획 확인서의 발급처
☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청
2. 민원24 사이트(http://www.minwon.go.kr)
3. 토지이용규제 정보서비스 사이트(http://luris.mltm.go.kr)

※ 관련 생활법령
※ 관련 법령
  • 「민사집행법」 제88조, 제91조, 제144조 및 제148조
  • 「부동산등기법」 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조
  • 「부동산등기규칙」 제13조 및 제14조
  • 「건축법」 제38조 및 제39조
  • 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조
  • 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조 및 제75조
  • 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조 및 제74조
  • 「토지이용규제 기본법」제10조
  • 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조
  • 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조
  • 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조

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