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임대차계약 체결 시 유의사항

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질문
음식점 영업을 하기 위해 건물주와 임대차계약을 체결하려고 합니다. 계약체결 시 유의해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있나요?
답변
임대차계약을 체결하려면 먼저 공적 장부를 확인하여 나중에 문제가 발생했을 때 임대차보증금을 회수할 수 있는지를 판단해야 합니다.
계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 공적 장부, 목적물, 체납사항 등을 다시 확인하고, 잔금 지급 후에는 사업자등록 신청을 하고 확정일자를 받아 두어 대항력을 갖춰야 합니다.
◇ 계약 전에 확인해야 할 공적 장부
☞ 등기부 등본부동산에 설정·기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정·채권 금액을 확인하고, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인해 둡니다.
☞ 건축물관리대장, 토지대장지번, 면적, 소유자 등을 확인해야 합니다.
☞ 토지이용계획 확인원해당 건물의 용도지역, 용도지구, 개발계획 수립 여부, 업종의 허가·신고 가능 여부 등을 확인합니다.
◇ 권리 분석 - 임대차보증금의 회수 가능성 판단
☞ 부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입된 적이 있는 상가건물은 일단 임대차보증금의 회수가능성이 낮다고 판단하고 가급적 피하는 것이 좋습니다.그러나, 임대차 보증금 액수가 낮다면 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 구체적으로 고려하여 임대차 종료 시에 보증금 회수에 어려움이 없다고 판단되면 계약을 체결해도 무방할 것입니다.
◇ 임대차계약 체결
☞ 임대인의 신원확인임대차계약은 부동산등기부에 기재된 명의의 소유자와 체결해야 합니다.임대인의 신원은 부동산등기부, 주민등록증, 등기권리증을 대조하여 확인하는 것이 안전합니다.
☞ 계약서에는
① 목적물의 표시
② 대금의 액수와 지불 시기 및 방법
③ 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
④ 임대차 기간, 상가건물의 인도시기 등의 기본적인 사항
⑤ 위약 시 책임, 해약조건, 하자담보책임 등의 특약사항을 포함시켜야 합니다.
◇ 잔금 지급 및 확정일자
☞ 잔금을 지급하기 전에 공적 장부, 목적물, 체납사항 등을 다시 확인합니다.
☞ 잔금 지급 후에는 대항력을 확보하기 위해 관할세무서에 가서 사업자등록 신청을 하고 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 둡니다.

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