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소액임차인의 최우선변제권

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질문
서울에서 상가건물을 임차하여 보증금 3,000만원에 상가를 운영하고 있는데, 건물이 경매에 넘어가게 되었습니다. 그런데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 선순위로 있는데, 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
답변
최대 2,200만원까지는 우선변제받을 수 있습니다.
소액임차인은 임차상가건물에 대해 「상가건물 임대차보호법」에 따른 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6,500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.
위 질문의 경우 임차인은 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당하고, 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2,200만원 이하의 범위에서 결정됩니다.
◇ 소액임차인의 범위
☞ 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이 소액임차인에 해당됩니다.
소액임차인의 범위

구분

기준 금액

서울특별시

6,500만원

「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

5,500만원

광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

3,800만원

그 밖의 지역

3,000만원

◇ 보증금 중 일정액의 보호
☞ 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.
보증금 중 일정액의 보호

구분

기준 금액

서울특별시

2,200만원

「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울시는 제외)

1,900만원

광역시(군지역과 인천광역시는 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시

1,300만원

그 밖의 지역

1,000만원


※ 관련 생활법령
※ 관련 법령
  • 「상가건물 임대차보호법」 제14조
  • 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조

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