2019년 2월 15일부터 시행되는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따르면, 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 등록한 자(이하 ‘임대사업자’라 함)가 임대료 증액을 청구하는 경우 그 한도를 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 임대주택단지의 규모에 따라 임대료의 5% 범위에서 정할 수 있도록 하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정하고 있습니다.

또한, 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등에는 임차인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 규정하고, 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항이 포함되도록 하고 있습니다.

개정 「민간임대주택에 관한 특별법」의 주요내용은 다음과 같습니다.

1. 민간임대주택 임대료 관련 제도 개선

(1) 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 다음의 비율로 정하는 증액 기준을 초과하지 못합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제2항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조의2).

가. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구의 조례로 해당 시·군·자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따릅니다.

나. 가.를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 합니다.

단, 임대료 증액에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하거나 존속 중인 임대차계약을 갱신하는 경우부터 적용합니다.

(2) 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제3항).

(3) 임차인이 법에서 정한 증액 비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제44조의2).

(4) 시장·군수·구청장은 임대사업자가 신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우 임대료를 조정할 것을 권고할 수 있고, 권고를 받은 임대사업자가 재신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하는 경우 신고수리를 거부할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조제3항 및 제5항).

2. 중대한 하자 발생 시 임차인의 임대차계약 해제·해지권 부여

임차인은 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등의 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제45조제2항).

3. 표준계약서 명시 및 임대사업자가 임대차계약 시 설명하여야 하는 내용 확대

(1) 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제·해지에 관한 사항이 포함되도록 하고 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제47조제2항제7호).

(2) 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 임대차계약의 해제·해지에 관한 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받도록 하고 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제48조제1항)

이번 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정으로 임차인이 임대차 계약 기간 중 임대료 산정에 있어 합리성이 제고되고 임차인의 지위가 강화될 것으로 기대됩니다.

그 밖에 임차인 보호에 관한 법령정보는 이 사이트의 『민간임대주택 사업자』 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.