“증축”이란 기존 주택이 있는 대지에 주택의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제2호).
“개축”이란 기존 주택의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(한옥은 지붕틀의 범위에서 서까래 제외) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제3호 및 제16호).
허가받기
주택을 증·개축하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요(「건축법」 제11조제1항 본문).
√ 「건축법」관련 법령에 부적합하더라도 증축하거나 개축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우
√ 기존 주택의 대지가 도시·군 계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 해당 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 주택을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우
√ 기존 주택이 도시·군 계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 주택의 건폐율이나 용적률에 부적합한 경우로서 화장실·계단·승강기의 설치 등 주택의 기능을 유지하기 위해 기존 주택의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우(「건축법」 제55조)
√ 법률 제7696호 「건축법」 제50조에 따라 최초로 개정한 해당 지방자치단체의 조례 시행일 이전에 건축된 기존 주택의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 주택을 건축 당시의 법령에 위반되지 않는 범위에서 수직으로 증축하는 경우
√ 기존 한옥을 개축하는 경우
√ 건축물 대지의 전부 또는 일부가 자연재해위험개선지구에 포함되고 사용승인 후 20년이 지난 기존 건축물을 재해로 인한 피해 예방을 위하여 연면적의 합계 범위에서 개축하는 경우
공동주택 리모델링하기
"공동주택"이란 ?
“공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말합니다(「주택법」 제2조제3호 및 「주택법 시행령」 제3조).
"리모델링"이란 ?
“리모델링”이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 ① 수선(修繕)을 하거나, ② 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 각 지방자치단체의 조례로 정하는 경우에는 그 연수)이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내에서 전유부분을 증축하거나, ③ 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15 이내로 세대수를 증가시키는 증축 행위를 말합니다(「주택법」 제2조제25호).
허가나 신고하기
공동주택의 입주자가 공동주택의 리모델링을 하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요(「주택법」 제66조제1항).
그 밖의 수리
발코니 확장공사
“발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말해요(「건축법 시행령」 제2조제14호).
한국소비자원에 따르면 공동주택 발코니 확장공사 후 외벽 및 새시 부분에 누수가 있거나 곰팡이가 피는 하자가 발생한 경우가 61.6% 나 된다고 합니다. 그 밖에 조잡한 시공불량(17.7%), 난방불량(6.9%) 등의 하자가 발견됩니다.
< 사 례 >
A씨는 발코니 확장 공사를 하고, 거주하던 중 새시 하자로 누수가 발생해 시공업체에 보수를 요구했으나, 시공업체는 기존에 설치되어 있던 새시 하자로 인한 피해라며 새시업체에 책임을 전가했습니다. 하지만 새시는 시공한 지 오래되어 시공사를 찾을 수 없어 보상을 받을 수 없는 상황에 처했습니다.
B씨는 새 아파트에 입주하면서 발코니 확장공사를 했으나, 공사 후 거실 마루와 확장한 부위의 마루높이가 틀리며 발코니 부분의 마루는 기울어지게 시공된 것을 발견했으나, 시공업체는 공동주택 시공사에게 책임을 전가하다가, 얼마 후 폐업을 하고 사라졌습니다.
위와 같은 사례에서 실제적으로 A와 B씨는 손해배상을 받기가 어렵거나 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 그러니 시공계약을 하기 전 주의사항을 알아 두는 것이 필요하겠죠?
< 주의사항 >
① 구조변경 시 구조안전과 안전대책 등을 확보할 것
발코니 확장시공이 2005년 12월 「건축법 시행령」의 개정으로 합법화되었으나 무분별한 확장까지 모두 합법화된 것은 아니에요. 따라서 확장 시 관련 기준 등에 의한 구조안전 확보, 안전조치(대피공간, 방화판 등) 및 관할 관청에 신고절차를 거쳐야 하고 위반 시 원상회복 및 이행강제금이 부과될 수 있음을 유의하세요.
관련 법률 등을 준수해 시공하도록 계약서가 작성되었는지 확인하고 계약을 해야 해요.
② 계약 전 여러 업체의 공사금액과 품질을 비교해 볼 것
계약 후 다른 업체보다 비싸다는 사실을 알고 해약을 요구하는 사례가 적지 않습니다. 이미 계약을 체결한 후에는 해약을 하고 싶어도 해약이 쉽지 않은 경우가 많으므로 반드시 계약 전에 여러 업체에서 공사금액과 품질 등을 꼼꼼하게 비교한 후 계약을 체결해야 해요.
③ 계약 시 시공보증 및 하자보증 유무 등을 검토할 것
공동주택의 분양 계약 시 견본주택에서 확장공사 계약을 하는 경우가 다수 있습니다. 이러한 경우 계약 시부터 확장공사 완료일까지 장시간이 소요되므로 믿을만한 시공업체와 계약을 체결해야 해요.
또한, 이 기간 동안 계약업체가 폐업·도산할 경우 소비자 피해가 예상되므로 시공보증 유무를 확인해야 하며, 시공 후에도 하자 보수가 제대로 이루어질 수 있도록 하자보증 유무도 함께 확인하세요.
④ 발코니 확장공사 계약 시 새시, 단열 등 전체적인 내용을 검토해 계약할 것
발코니 확장 공사 후 하자가 발생하면 공사 과정 중 발생한 하자만이 아닌 기존에 시공되어 있던 새시 또는 외벽 등의 하자로 인해 누수, 결로 등의 추가피해가 발생하는 경우도 있으며, 기존 난방용량의 부족으로 인해 난방이 원활하지 않은 경우도 발생해요. 이러한 경우를 대비해 하자보수의 범위 등을 계약서에 꼼꼼하게 작성해야 발코니 확장 시공업체에 하자보수를 요구할 수 있어요.
⑤ 구두 약속은 보장받기 어려우므로 특약내용을 계약서에 명시할 것
계약 시 상담 직원의 구두 약속만을 믿고 계약을 하는 것은 위험해요. 나중에 담당직원이 약속 사실을 부인하거나 퇴사 등의 이유로 입증이 곤란해지면 소비자가 계약 내용을 보장받기 어렵기 때문이지요. 그러므로 계약 사항 외에 특약사항들은 반드시 계약서에 기재하고 서명해야 해요.
⑥ 해약을 하려면 반드시 서면으로 통보할 것
해약을 하려는 경우에는 우선 계약서 내용에 적힌 해약 가능한 기간, 위약금 여부 등을 상세하게 살펴봐야 해요. 해약을 통보할 때는 반드시 서면 즉, 내용증명을 이용하세요. 또한 계약 취소 또는 해약 의사를 내용증명으로 보낸 것으로 계약이 취소·해약되었다고 판단해서 다른 업체와 계약을 체결해서는 안 됩니다. 해약여부를 확실하게 확인한 후 다른 계약을 체결하세요.
주택을 수리한 후 입주하는 경우 
주택 증·개축하기
"주택의 증·개축"이란 ?
“증축”이란 기존 주택이 있는 대지에 주택의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다(