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대항력 및 우선변제권 취득

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대항력
※ 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
※ 다만, 이 규정은 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제13284호, 2015. 5. 13.) 제2조].
대항력의 개념
"대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
상가건물의 인도
「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.
사업자등록 신청
사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항).
사업장이 둘 이상인 사업자(사업장이 하나이나 추가로 사업장을 개설하려는 사업자를 포함)는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다(「부가가치세법」 제8조제3항).
사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 사업자 등록 신청사유, 사업개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고 사항을 기재한 사업자등록증(「부가가치세법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 신청일부터 3일 이내(토요일, 공휴일 또는 근로자의 날 산정 제외)에 발급받습니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항, 제5항).
사업자는 사업 개시일부터 20일 내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항).
사업자등록 신청절차
사업자등록을 신청하려는 사람은 사업장마다 사업자의 인적사항, 사업자등록신청사유, 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고사항을 적은 사업자등록 신청서를 세무서장(관할 세무서장 또는 그 밖의 세무서장 중 어느 한 세무서장을 말함)에게 제출(국세정보망에 의한 제출 포함)해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항).
사업자등록을 신청하는 사람은 다음의 구분에 따라 해당 서류에 첨부해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제3항).
1. 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고를 해야 하는 사업의 경우 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본
2. 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본
3. 임차한 상가건물의 해당 부분 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함)
4. 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(금지금(金地金) 도·소매업 및 과세유흥장소의 영업을 영위하려는 경우에 한함)
5. 사업자 단위로 등록하려는 사업자는 사업자 단위 과세 적용 사업장 외의 사업장에 대한 1. 에서 4. 까지의 서류 및 사업장 소재지·업태·종목 등이 적힌 「부가가치세법 시행규칙」 별지 제6호서식의 자금출처명세서(사업자 단위로 등록하려는 사업자에 한함)
6. 사업자금 명세 또는 재무상활 등을 확인할 수 있는 「부가가치세법 시행규칙」 별지 제6호서식의 자금출처명세서(액체연료 및 관련제품 도매업, 기체연료 및 관련제품 도매업, 차량용 주유소 운영업, 차량용 가스 충전업, 가정용 액체연료 소매업과 가정용 가스연료 소매업 및 재생용 재료 수집 및 판매업에 한함)
대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).
임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).
대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.