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민박사업 시설의 매입 절차

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계약 체결 전 유의사항
계약 체결 전 확인사항
매입할 건축물을 선정했다면 매매계약을 체결하기 전에 해당 부동산에 대한 부동산등기기록·토지대장·부동산종합공부·건축물대장 등을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인하고, 현장을 방문해서 실제 부동산의 내용·위치·도로 접근성·주변 편의시설과의 거리 및 주거환경 등을 직접 확인해야 합니다.
부동산등기기록의 확인
부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).
부동산을 매입할 때는 거래의 안전을 위해서 반드시 해당 부동산의 부동산등기기록을 열람하거나 또는 이를 증명하는 등기사항증명서를 발급받아서 압류 등 각종 권리의 설정 여부를 확인해야 합니다. 예를 들어, 매입을 원하는 부동산에 압류 등이 설정되어 있다면 경매의 위험성이 있음을 고려해서 매입 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 소정의 수수료를 내고 신청할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(등기예규 제1571호, 2015. 2. 16. 발령, 2015. 3. 30. 시행)].
토지대장, 부동산종합공부 및 건축물대장의 확인
토지대장은 지적공부(地籍公簿)의 하나로 토지의 필지마다 그 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등에 조사·측량해서 등록해 놓은 대장을 말하며(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조제1항), 건축물대장은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하는 대장을 말합니다(「건축법」 제38조제1항).
토지의 지목이 임야인 경우에는 토지대장 대신 임야대장에서 확인할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호).
부동산을 매입할 때는 토지대장, 부동산종합공부, 건축물대장 등을 열람해서 부동산의 표시 내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 기록된 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다(「부동산등기법」 제29조제11호).
※ 전국 시·군·구 민원실 및 읍·면·동 주민센터, 온나라 부동산 포털(www.onnara.go.kr)을 통해 전국 어디서나 발급 및 열람이 가능합니다.
토지이용계획확인서의 확인
토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서 제한되는 행위 등에 관한 사항이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시∙군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).
부동산을 매입할 때는 토지이용계획확인서를 열람해서 해당 부동산의 지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.
토지이용계획확인서는 해당 시·군·구청 또는 토지이용규제정보서비스 홈페이지(http://luris.mltm.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
현장조사
고객들이 펜션을 선택하는 데 주로 영향을 미치는 것은 펜션의 주변 경관과 접근성입니다. 따라서 건축물을 매입할 때는 반드시 현장조사를 실시해서 부동산등기부 등의 내용과 실제 내용이 일치하는지를 확인해야 할 뿐만 아니라 주변 여건을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
다음은 현장 조사를 할 때 살펴보면 좋은 사항들은 예시한 것이니 참고하시기 바랍니다.
주변 관광지와의 연계성
주변 편의시설과의 접근성
축사 등 주변 혐오시설과의 근접성
건축물의 전망(展望)
건축물의 노후화 정도
큰 도로에서 펜션까지의 이동통로(진입로)가 충분히 확보되고 있는지 여부와 소요 시간
진입로가 사유지인지 여부
주차공간이 충분히 확보되고 있는지 여부
바비큐장 등 주인의 환대가 가능한 시설이 충분히 확보되고 있는지 여부
다른 펜션과 차별화되는 테마가 있는지 여부