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국유재산의 교환

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일반재산의 교환
교환의 의의
다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 일반재산인 토지·건물, 그 밖의 토지의 정착물, 동산과 공유 또는 사유재산인 토지·건물, 그 밖의 토지의 정착물, 동산을 교환할 수 있습니다(「국유재산법」 제54조제1항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제4항).
국가가 직접 행정재산으로 사용하기 위하여 필요한 경우
소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효용성을 높이기 위하여 필요한 경우
일반재산의 가치와 이용도를 높이기 위하여 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우
상호 점유를 하고 있고 해당 재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우 등 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 점유 중인 일반재산과 교환을 요청한 경우
√ 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우
√ 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우
√ 2016년 3월 2일 전부터 사유재산 소유자가 소유한 건물로 점유·사용되고 있는 일반재산인 토지로서 해당 토지의 향후 행정재산으로서의 활용가능성이 현저하게 낮은 경우
교환의 대상이 되기 위한 요건
교환하는 재산은 “서로 유사한 재산”이어야 합니다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 서로 유사한 재산이 아니어도 됩니다(「국유재산법」 제54조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제1항).
공유재산과 교환하는 경우
√ 공유재산과 교환하려는 경우에는 「국유재산법 시행령」 제42조제1항(예정가격의 결정)에도 불구하고 중앙관서의 장등과 지방자치단체가 협의하여 개별공시지가로 산출된 금액이나 하나 이상의 감정평가업자의 평가액을 기준으로 하여 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제6항).
새로운 관사를 취득하기 위하여 노후화된 기존 관사와 교환하는 경우
이때 “서로 유사한 재산의 교환”이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제2항).
토지를 토지와 교환하는 경우
건물을 건물과 교환하는 경우
양쪽 또는 어느 한 쪽의 재산에 건물(공작물을 포함)이 있는 토지인 경우에 주된 재산(그 재산의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1 이상인 재산을 말함)이 서로 일치하는 경우
동산(動産)을 동산과 교환하는 경우
교환의 금지요건
중앙관서의 장 등은 일반재산이 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환해서는 안 됩니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 본문).
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우
2. 장래에 도로·항만·공항 등 공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로서 보존·관리할 필요가 있는 경우
3. 교환으로 취득하는 재산에 대한 구체적인 사용계획 없이 교환하려는 경우
4. 한쪽 재산의 가격이 다른 쪽 재산 가격의 4분의 3(「국유재산법」 제54조제1항제2호에 따른 교환인 경우에는 2분의 1을 말함) 미만인 경우. 다만, 교환 대상 재산이 공유재산인 경우는 제외합니다.
5. 교환한 후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우
6. 교환 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우
7. 그 밖에 국유재산 처분기준(「국유재산법」 제9조제4항제3호)에서 정한 교환제한대상에 해당하는 경우
※ “중앙관서의 장 등”이란 중앙관서의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임·위탁받은 자를 말합니다(「국유재산법」 제2조제11호).
다만, 위의 3. 또는 4.에 해당하는 일반재산이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환할 수 있습니다(「국유재산법 시행령」 제57조제3항 단서·제4항).
사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입·출입이 곤란한 경우
국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우
2016년 3월 2일 전부터 사유재산 소유자가 소유한 건물로 점유·사용되고 있는 일반재산인 토지로서 해당 토지의 향후 행정재산으로서의 활용가능성이 현저하게 낮은 경우
교환의 절차적 요건
일반재산을 교환할 때 그 상대방은 교환계약 체결 전에 그 대상재산에 소유권 외의 권리가 설정되어 있으면 그 권리를 소멸시키고 그 대상재산에 관한 각종 세금과 공과금을 모두 내야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제1항).
중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환하려는 경우에는 교환목적, 교환대상자 등 다음의 사항을 명백히 하고, 그 적정 여부를 확인해야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제2항 전단).
재산의 표시
교환 목적
교환대상자의 성명 및 주소
같은 시점의 평정가격과 그 평정조서
교환자금과 그 결제방법
교환 조건
등기부 등본 및 지적공부(「국유재산법」 제42조제1항에 따라 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자에게 제출하는 경우로 한정함)
교환으로 취득하려는 재산이 환지예정지인 경우에는 환지예정지로 확정된 것을 증명하는 서류
건축물현황도 등 필요한 도면
교환으로 취득할 재산의 토지이용계획 확인서
이 경우 중앙관서의 장은 행정정보의 공동이용을 통해 해당 재산의 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 확인해야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항, 「국유재산법 시행령」 제57조제5항 및 「국유재산법 시행규칙」 제37조제2항 후단).
총괄청과의 협의
중앙관서의 장 등은 동산과 동산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청과 협의해야 합니다(「국유재산법 시행령」 제57조제7항).
교환계약서의 작성
중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환할 때에는 「국유재산법 시행규칙」 별지 제10호서식의 국유재산 교환계약서를 작성해야 합니다(「국유재산법 시행규칙」 제38조).
교환자금의 납부
일반재산의 교환자금 납부에 관해서는 일반재산 매각대금 납부의 예에 따라 납부합니다(「국유재산법 시행규칙」 제39조).
※ 이에 대해서는 이 콘텐츠의 <일반재산의 매각, 국유재산 중 일반재산의 매각, 매각대금의 납부>에서 확인할 수 있습니다.
총괄청의 사전승인
일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임·위탁받은 자는 해당 일반재산을 교환하려는 경우에는 미리 총괄청의 승인을 받아야 합니다(「국유재산법」 제54조제2항 및 「국유재산법 시행령」 제57조제8항).
차액의 대납
일반재산을 교환할 때 쌍방의 가격이 같지 않으면 그 차액을 금전으로 대납(代納)해야 합니다(「국유재산법」 제54조제3항).
교환내용의 감사원 보고
중앙관서의 장 등은 일반재산을 교환하려면 그 내용을 감사원에 보고해야 합니다(「국유재산법」 제54조제4항).